[申报案件基本信息]

案    号：〔2019〕中国贸仲（京）深裁字第0004号

案件类型：租赁合同纠纷

案件名称：A公司诉B公司租赁合同纠纷案

申报团队：远筑房地产律师团队

代理律师：杨林律师、徐凯律师

[案情简介]

中国国际经济贸易仲裁委员会审理的A公司诉B公司服务租赁纠纷案”中，申请人A公司和被申请人B公司于2015年12月31日签订《堆场堆存服务协议》及《关于<临时堆场服务协议>的补充协议》（以下简称《补充协议》），约定由申请人将其受托管的位于前海湾宗地号T102-0167、面积为13,880平方米的地块的建设用地使用权临时租赁给被申请人使用，被申请人将该土地用于临时土方转运，申请人向被申请收取每月人民币90,220元的临时场堆服务费，租赁期限自2016年1月1日起至2016年12月31日止。

2016年10月9日，申请人向各承租单位发出《关于前海临时土地租赁协议期满不再续约的通告》，通知承租单位临时土地租赁协议期满将不再续约，协议到期时间为2016年12月31日，被申请人已签收同意该通告内容。然而，协议期满后，被申请人并未按约交回租赁场地，而是一直占用该租赁场地。期间，申请人工作人员多次与被申请人进行沟通，被申请人不予理会。

申请人认为，被申请人在合同终止后继续非法占用租赁地块，其行为导致申请人无法利用该地块获取相应利益，给申请人带来极大的损失，遂依法提起仲裁。庭审中被申请人主张本案合同的期限虽然于2016年12月31日届满，但政府批复给被申请人的临时码头使用期限是到2017年12月31日，所以申请人默许被申请人继续使用该场地，双方实际延长了租赁期限。仲裁委经过审理认为，本案合同已于2016年12月31日解除，案涉地块的租赁期限截止于2016年12月31日，被申请人未依约交还租赁场地属于违约，应依约支付逾期使用场地违约金。因此仲裁委最终判决涉案合同于2016年12月31日解除，被申请人向申请人支付违约金1,366,833元，案件终结。

[争议焦点归纳]

上述租赁合同纠纷案争议焦点梳理归纳如下：

本案合同是否已于2016年12月31日解除？

 [法院裁判要旨]

本案合同已经明确约定合同的截止时间，并约定如果要续期应提前60天向申请人提出，经双方协商一致后重新签订协议。被申请人出示的运输行政主管部门的审批文件只是关于同意被申请人在前海湾港区设立土方外运临时码头（含趸船）事宜，而本案土地租赁事宜无需经过运输主管部门的审批和许可，应由双方协商确定。因此，运输主管部门的函件或批复不能影响和变更本案合同的约定和履行。

[律师解读]

关于租赁合同续期问题，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”但是，如果在租赁合同中对续期的条件和程序已有明确的约定，那么对于合同的续期就应该严格依照合同的约定执行。譬如，在合同中已经约定对于合同续期需要在租赁期满提前60天向对方提出申请，经双方协商一致后重新签订协议，如果在租赁期限届满前承租方没有提出续期申请或者出租方已经明确表示不再续期，那么租赁期届满则合同就解除，除非租赁期届满后承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议。

关于租赁物返还问题，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”租赁期间届满承租人返还租赁物是承租人的基本义务之一，但是返还租赁物是现状返还还是恢复原状后返还要予以明确约定，同时对逾期返还租赁物应承担的违约责任及违约金的计算标准也要予以明确约定，否则因事先约定不明届时很容易产生争议，而且出租人在维护权益时可能要承担更多的举证责任。