【申报案件基本信息】
项目名称：A投资公司收购B公司宝安某房地产项目
案件类型：房地产收购项目
【项目简介】
本团队受委托，针对A投资公司拟收购的B公司（以下简称“标的公司”）的历史沿革、经营现状、主要资产、关联方及关联交易、诉讼仲裁和行政处罚、非农建设用地合作的开发情况、关于标的公司旗下某大型商场的租赁物业合作情况、在建工程等情况开展详尽的尽职调查，并出具尽职调查报告。
出具尽职调查报告后，本团队还为A投资公司提供多样收购方案，策划收购路径及交易模式等法律服务。
【主要法律问题及解决方案】
（一）标的公司股权存在股权质押以及法院冻结的情形
经本所律师以书面审查及网络核查等常见的尽职调查方法对标的公司的股权进行审慎核查后，发现标的公司的部分股权存在股权质押的情形，当时已质押给深圳农村商业银行沙井银行；且因标的公司涉及诉讼案件，其股权受到法院冻结。本所律师向委托人建议在进行股权转让前，应先要求标的公司的股东解除其股权上的权利限制，以免对本次股权收购事宜产生法律风险。另外，本所律师利用自身与法院系统的良好关系，与标的公司所涉及的诉讼案件的法官助理进行了充分沟通，了解到标的公司股权查封冻结的原因和解除等情况，并向委托人进行了充分的法律风险提示和法律建议。
（二）非农建设用地合作开发审批及项目土地出让问题
根据《深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易若干规定》(深府〔2011〕198号)以及宝安区关于非农建设用地管理相关规定等法律法规，非农建设用地的合作开发需经过完整的前期内部决策程序、外部审批程序以及采用公开或者竞争性谈判方式等一系列程序，在本项目尽职调查的过程中，本所律师核查了标的公司《关于申请城市化非农建设用地异地调整置换初审的函》、《关于片区规划统筹及非农建设用地指标调整的承诺书》、《关于支付预分配利润的函》以及《项目可行性分析》等相关文件，并针对标的公司非农建设用地合作开发项目的审批程序合法性进行了法律分析，就其中的重大法律风险向委托人进行了充分的法律风险提示。
（三）关于合作开发项目选定合作方的相关风险
根据《深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易若干规定》(深府〔2011〕198号)以及《宝安区城市化转地非农建设用地后续管理暂行办法》等非农建设用地的相关法律法规，如非农建设用地拟进行合作开发一般需采用公开招拍挂或者竞争性谈判的方式选定合作方，并经过街道办、规划国土部门等相关政府部门的审批。本所律师针对标的公司合作开发项目的合作方选定流程及程序等事宜进行了审慎核查，并对委托人进行了充分的法律风险提示。
（四）合作开发项目的双抬头模式的风险
因标的公司与其非农建设用地的合作方采用“双主体、双抬头”的房地产开发模式，该模式意味着在合作项目签订国有土地使用权出让合同、申报立项、申请建设工程规划许可证、施工许可证等“五证一书”以及后续进行开发建设融资等一系列流程均需标的公司及其合作开发方的一致同意，因此，如任一方拒绝对上述项目某一流程予以同意，有可能导致合作开发项目陷入停滞及僵局的风险。本所律师针对上述可能风险向委托人进行了充分的风险提示，并根据经验向委托人提供了相应风险防范措施包括建议委托人提前与标的公司的合作方进行沟通，确认股权收购完成后是否会影响后续合作项目开发及影响程度等。
（五）关于租赁物业项目的相关问题及风险
标的公司旗下某大型商场的租赁物业已出租，标的公司已与承租方签订租赁协议以及管理运营协议等一系列协议，但该租赁物业项目因宝安区查处违建等客观原因，在已进行建设工程消防设计审核的情况下，仍被叫停施工，目前已处于停滞状态，标的公司有可能涉及合同违约风险。本所律师经审慎核查相关书面文件并与标的公司负责人等相关人员进行充分沟通后，向委托人就上述租赁物业项目潜在的法律风险事宜进行了充分的风险披露，并建议委托人进行股权转让后，需尽可能完成消防验收的工作以避免陷入违约风险，因目前司法实务中，在标的公司已明知所租赁物业属于违建的情况下，受到政府部门查处违建的处罚导致租赁协议无法履行，是否属于不可抗力尚有争议。且本所律师亦建议委托人考量该等租赁项目如一直处于停滞阶段，可能给委托人带来的资金占用损失、无法启动项目等风险，并建议委托人采用积极申报历史遗留违法产业建筑处理等方法以尽可能妥善解决目前租赁物业所面临的法律风险和问题。
（六）关于未经施工许可进行施工
因标的公司名下地块存在未办理建设工程施工许可证便进场施工的情形，本所律师经审慎核查书面材料以及与标的公司负责人进行充分沟通后，向委托人进行了充分的法律风险提示，包括根据《中华人民共和国建筑法》《建筑工程施工许可管理办法》《建设工程质量管理条例》《深圳市建设工程质量管理条例》等法律规定，在未取得施工许可的情况下擅自进场施工可能存在受到相关行政部门的行政处罚等法律风险，并为委托人提供了相关建设工程施工许可证的报批流程等法律建议。
（七）分期付款与项目实施节点对应
（八）在外部偿债、代为支付、股权转让等环节就项目税收规划进行针对性的安排