[案件基本信息]
案件名称：甲公司收购乙公司东莞某科技产业园项目
案件类型：房地产收购项目
办理团队：远筑房地产律师团
[案情简介]
甲公司拟收购A公司持有的乙公司（以下简称“目标公司”）100%的股份。本所受甲公司委托，对目标公司历史沿革相关情况、经营现状、信托计划投资控股、在建工程情况等进行法律调查，并出具了尽职调查报告。
目标公司成立于2011年1月13日，历经多次股东、法定代表人、住所、经营范围、章程等信息变更，目前公司股东为A公司，100%控股，住所地址位于东莞某高新技术产业开发区创新科技园X号楼X楼X室，目前主要业务为将项目工程除自持部分外的物业通过以租代售的方式出售给相应主体，即产业地产物业的销售业务。
B公司，系目标公司前股东 ，属于C公司间接控制的企业法人；C公司系目标公司目前的实际控制人；D公司，属于C公司全资控股的公司，通过资产信托计划投资目标公司和目标项目，实际控制目标公司；E公司系目标公司担保方，港交所上市企业；易XX系目标公司、D公司、 C公司、E公司的实际控制人。
目标公司关联交易情况：C公司是目标公司现在的实际控制人，目标公司的董事长、总经理及财务负责人均由其直接任命委派。该公司与目标公司存在资金拆借行为，公司与关联方的资金拆借未签订合同或协议等书面文件；易XX、E公司、C公司等与A公司之间签订有保证合同。
目标公司主要资产包括：目前只拥有位于东莞某科技产业园6个区的土地使用权，总面积为X平方米；拥有东莞某科技产业园9个区（其中8个区已取得建筑工程施工许可证）在建工程；有租赁房产和固定资产，无著作权、商标权等知识产权。
目标公司暂时未有涉诉、仲裁及受行政处罚的情形。
[争议焦点归纳]
1.关于目标项目规划调整是否影响目标项目的潜在价值问题。
2.关于重大合同履行情况。
3.关于目标公司资产债务情况。
4.关于本次收购涉及国有资产股权转让程序问题。
[解决方案]
（一）关于目标项目规划调整问题
在东莞市规土相关部门以及某规土管委会因目标公司土地闲置收回 6 块未建土地后，目标项目控制性详细规划调整仅为微调，不涉及容积率、建筑面积等重大指标调整，目标项目的潜在价值可能会相应地受到影响。基于甲公司收购的主要目的在于获取目标项目以及相应土地这一前提，须对目标项目的现值以及潜在价值做好相关投资测算，然后以投资测算的结果评估本次收购拟支付的相应对价是否需要调整。
（二）关于重大合同情况
1.关于融资类合同
（1）关于项目土地以及建筑物抵押的问题
目标公司目前在建工程还未办理抵押登记手续，只办理了抵押工作的前期手续。因此，目标公司目前并未依约办理相关抵押登记，存在违约行为，存在A公司有权终止投资不再支付剩余股权转让价款，并要求差额补足方履行差额补足义务的法律风险。
（2）D公司差额补足义务的问题
A公司与D公司《差额补足协议》中约定如D公司未履行差额补足义务，则自违约时点起不再拥有同等条件下优先股权购买权。该条款的约定将对D公司产生很大的影响，若D公司在差额补足义务的履行方面与A公司产生纠纷，则可能存在无法顺利受让股权的风险，进而影响到甲公司与D公司的交易。甲公司须在合作中设置风险规避措施。
（3）A公司拥有债权转让权的风险问题
根据A公司与目标公司签署的《抵押合同》，抵押担保主债权数额为X元，年利率计算至 2022 年1月31日；如发生诉讼影响债权或者抵押权的情况，A公司可以提前行使抵押权；合同有效期内，A公司可将债权转让给第三方，目标公司抵押仍有效。
（4）债权合同公证的问题
所有合同基本都有强制执行公证，可以直接申请强执，一旦发生纠纷，目标公司的股权、资产都能够迅速成为强执标的。
2.关于在建工程相关合同风险情况
关于总承包单位以及专业分包施工单位主张索赔的问题
a）主张索赔的依据、程序和期限
建议对于目标公司面对的索赔，如索赔事项还未完成、款项未支付，在目标公司股权收购完成后，后续遇到相应索赔请求，应严格把握合同中关于索赔的约定，避免出现在无索赔依据的情况下支付索赔款项，从而遭受损失。
关于索赔的合理确定，还需要明确是按照索赔的程序在索赔期限内提出并进行审核及确认。建议甲公司完成目标公司股权收购后，在面临索赔时，应审查对方是否已按照合同约定提起索赔程序。
b)关于索赔金额的确定
建议甲公司应要求目标公司、C公司会同项目工程监理单位，形成关于项目工程截止股权转让交易之前已实际发生的所有索赔金额的确认文件，并要求监理单位通知各总包以及专业分包单位限期内确认未申报索赔金额，以此尽可能锁定项目工程的索赔款项范围。从而避免在股权转让中出现或有索赔债务，影响并购交易程序的进行。对于目标公司统计的已支付但未提供支付凭证的索赔金额，建议甲公司协同财务尽调团队予以核实及确认。
c）关于工程签证的问题
建议无论是面对未完成索赔中的工程签证相关事项，还是接收工程后的工程签证问题，均需要依据合同约定做好项目工程签证管理以及审批工作。
d）专业工程交付后转让过程中保修期的问题
对于目标公司所有项目工程中，已经竣工且已经验收了的专业分包工程项目，在正式接收相应工程项目后，该工程项目的保修期是否已然经过，或者剩余保修期限还有多长的问题。相应接收工程项目的保修期限的长短、是否经过可能会影响甲公司后续对于工程项目的维护。如果相应工程项目存续的时间较短甚至已经经过，则势必会增加维护、维修费用。
（三）关于目标公司资产债务情况
关于目标公司资产债务方面，虽然目标公司已提供部分信托计划融资类合同，也已提供在建工程方面的合同，但是就目标公司接受A公司的股权投资、以及C公司所投入的资金而言，目标公司的重大负债情况并不明确。虽然甲公司在与C公司并购负责人谈判的过程中要求其提供相应债权债务的证明材料，但并未得到响应。故关于信托融资负债的债务真实性问题，建议甲公司应继续向C公司索取相应证明材料，进而锁定目标公司真实、准确的债务情况。
（四）关于国有资产股权转让程序问题
根据国有资产转让的规定和规则，提醒甲公司在受让目标公司股权过程中，应对于转让方A公司能否取得、何时取得相应国有资产监督管理部门的批准进行重点关注，并要求目标公司、C公司及易XX等主体进行保证和承诺，并提供相应担保。除此以外，还需要前述主体就股权转让合同中如何设定交易条件、甲公司如何顺利获取及受让目标公司股权等问题提供相应的可操作性、稳妥的方案，并提供相应担保。
[律师解读]
作为收购方的律师，在进行项目收购时，需要重点调查转让方的资信情况、项目地块出让金的支付及查封、抵押、项目的立项文件，在建工程是否存在查封、抵押情况，项目施工进度及工程款支付情况，项目预销售情况，以及其他债权债务情况等。通过本此收购项目尽职调查，可以总结以下重要经验：
一、关于转让方是否具备转让的主体资格问题，一方面要看，转让方是否是项目的权利人，即项目的土地使用权人。若项目为合作开发的，则应查阅合作开发协议，确保与有权的项目转让方签订项目转让合同；另一方面，对工商档案进行查询,确认项目公司是否有效存续，是否受过行政处罚，注册资本缴纳情况等。具体包括：（1）土地取得以及土地出让金缴纳情况，如果不是全部缴纳的话，就意味着不具备转让的条件，不能进行转让。（2）项目立项文件、建设用地规划证、建设工程许可证、建设工程施工许可证的完备状况。（3）在建工程是否存在抵押、查封。（4）项目施工进度、仍需施工周期的预测及工程款的支付情况。（5）重大合同的履行情况。（6）若待转让的项目已经取得预售许可且已经就其签订部分预售合同的，则转让方和受让方还需与买受人协商是否继续履行合同及相关事宜。
关于项目公司的债权债务问题，作为收购目标的房地产项目公司或多或少会存在债权债务问题，有的还会相当复杂，收购方必须理清这些债权债务清单，分门别类地进行处理。具体处理方案有以下几种：（1）对于正常情况下的债权债务，由受让方与新项目公司承继。（2）某些从商业角度或操作角度更适于由转让方承担的债权债务，可以由转让方承担，并签订有关三方协议约定之。（3）某些关系较为复杂的债权债务，其主体、内容及履行时间不明确或法律关系不清晰的债权债务，可以由转让方、受让方、项目公司与相关债权人（债务人）协商签订协议明确、固定之。如存在可以抵销之债权债务，可以协议抵销。（4）对于已到期而未收回之债权，则双方商讨收益归属，及收回债权的方案。对于已到期而未偿还之债务，如银行贷款，则分别约定债务承担主体，如确定由受让方及新项目公司承继且有必要申请贷款延期，则双方配合办理延期手续。（5）对于因转让方单方面原因或非正常原因产生的，与项目公司经营关系不大的债务，如关联交易产生的债务，或为关联企业、转让方提供担保产生的担保义务，则宜由转让方承担。（6）对于项目公司对外提供的抵押、质押、保证等担保，如新项目公司与收购方不愿承担该等不确定性的风险，可以协商由转让方解除该等担保，或约定由转让方承担由此产生的后果。（7）对于未决诉讼，应分析其产生的原因及可能导致的后果，协商最佳解决方案（包括以和解方式尽快结案）及相应后果承担方。