深圳市律师协会房地产专业委员会主任、广东卓建律师事务所创始合伙人杨林律师受深圳新闻网邀请解读“房屋属性认定两难问题，业主该怎么办？”针对单身公寓落户问题进行了初步分析及建议。

   随着住房制度改革以及经济发展，房屋类型逐步多样化，由于涉及到落户、学位房认定及子女就学等老百姓生活中的关键问题，界定房屋性质也显得尤为必要。日常生活中小户型房屋常见的类型为：住房、商务公寓、单身公寓、单身宿舍等。那么问题随之而来，单身公寓的产权人是否能够按照深圳户口迁入的相关规定顺利实现落户呢？目前看来，由于房地产开发过程中的土地及房地产管理的历史遗留问题，对于单身公寓进行定性的现实需求显然并不属于个例。因此，该案例而言，从法律层面上解释这个问题的核心在于单身公寓性质的界定，也即单身公寓是否是住宅。

   根据新闻中，“网民‘maomaoying’日前在深圳新闻网深圳论坛发帖称，他在华强北阁林网苑买了一套房，没想到在入户问题上陷入了一场混乱。这套房，规土委认定为住宅，但被派出所以产权登记证上只有“单身公寓”字样而广东卓建律师事务所没有“住宅”两字拒绝落户。”的案例阐述中可知，该房屋土地使用权为七十年，并且税收核定也为住宅类型的税收，并且适用有关房屋限购的政策，因此涉案当事人认定房屋性质应当为住宅。对比，我们先看看相关法律的具体规定。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（中华人民共和国国务院令第55号）第十二条的规定，土地使用权出让最高年限按以下用途确定，（一）居住用地七十年；（二）工业用地五十年；（三）、教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；（五）综合或者其他用地五十年。按此规定，在土地性质和用途没有发生改变的情况下，出让土地的土地使用权年限对于土地上建成房屋的性质是一个可以参考的判定标准。《不动产登记暂行条例》第二条规定，不动产登记是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。不动产当然包括房屋。第八条规定，不动产登记簿应当记载以下事项：（一）不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况；（二）不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况；（三）涉及不动产权利的限制、提示的事项；（四）其他相关事项。因此，房地产登记部门对于房屋核发的房产证或不动产权证上一般会载明如下事项：权利人、土地（宗地号、宗地面积、土地用途（是否为住宅用地会明确登记）、所在行政区域、土地位置、使用年限）、建筑物及其附着物（房地产名称、建筑面积、套内建筑面积、用途（是否为住宅）、竣工日期、登记价）以及他项权利摘要及附记。不难发现，在“土地用途”及建筑物“用途”一栏均会明确登记是否为“住宅”。因此，按照《不动产登记暂行条例》的规定，核查房地产证书或不动产证权利证书，我们便可以确定房屋的性质和用途。

    该案中涉及的主要政府职能部门为规划与国土资源委员会及公安局，但就当事人的表述并没有看到这两个职能部门给出相关的文件依据、书面的意见或处理答复，因此尚无法对这两个职能部门的回复和处理意见是否合法合规进行准确的判断。

    针对该类问题，杨律经过核查相关法律法规，并结合法律实践，提出如下解决方案建议：

    针对该类问题，杨律经过核查相关法律法规，并结合法律实践，提出如下解决方案建议：

    方案一：建议相关当事人，可以要求规划与国土资源委员会对涉案公寓的性质及用途进行确认，再以确认文件为依据向公安局申请办理落户；如果该部门不给予书面确认，则可以申请信息公开，并要求书面回复，然后以得到的答复意见为依据向公安局申请办理落户。

    方案二：基于《不动产登记暂行条例》第二十五条之规定，国土资源、公安、民政......统计等部门引港加强不动产登记有关信息互通共享。据此，请公安局主动依法行政，针对该问题向规划与国土资源委员会发出征询函，请其确认该单身公寓的性质和用途，再依据回复确认函进行判断，如果符合落户的相关规定，即行办理落户。

    如果上述两个方案均行不通，无法解决落户问题，当事人也认为相关部门不履行职责，存在不作为，或者认为其决定违法，当事人可以依法提起行政诉讼，诉不作为或确认违法重新作出行政行为，但这要看相关部门作出何种行政行为再行确定。当事人提起行政诉讼，需要有明确的被告，具体的诉讼请求，并承担基本的举证责任。