龙鹏  杨林

搬迁补偿协议是市场主体与物业权利人在遵循平等、公平、自愿原则的前提下，关于城市更新项目范围内被搬迁房屋的补偿、拆除、回迁等相关事宜，经协商一致，签订的书面协议。搬迁补偿协议不仅是确定市场主体与物业权利人权利与义务的基础，也是城市更新主管部门、住房建设主管部门、不动产登记机构等政府部门进行备案审查、确认实施主体、办理回迁房权属、履行行业监管等职责的前提和重要依据。在城市更新项目的推进过程中，搬迁补偿协议及其签订始终占据着核心的位置，也是城市更新项目中矛盾冲突最激烈、利益交织最为复杂、解决周期最漫长的阶段，因此，无论是从实务操作层面，还是为了制度构建、完善，都吸引了大量关注和研究。本文在《深圳经济特区城市更新条例》（以下简称《更新条例》）的出台及《深圳市城市更新项目搬迁补偿协议示范文本（征求意见稿）》（以下简称《示范文本》）公布的背景下，结合城市更新项目实践，对搬迁补偿协议及其签订涉及的相关法律问题进行浅析和思考，以飨读者。

一、搬迁补偿协议的法律性质探析

搬迁补偿协议的法律性质，从不同维度可以有不同的解读，要研究这个问题，需要从搬迁补偿协议本身入手。

1、搬迁补偿协议是民事协议，不是行政协议

合同遵循的基本原则是意思自治，因此，民事类协议具有较为明显的三个特征：一是权利主体地位平等，不存在隶属或依附的关系；二是双方的协议内容所涉及的权利义务均属于民事法律关系调整的范畴；三是协议需要双方自愿达成，双方均受协议的约束，在协议履行过程中没有行政权力的强制干涉或介入。与城市更新相对应的，是政府征收行为，与搬迁补偿协议相对应的则是征收类的补偿安置协议，在规范对应上，城市更新对应的是《深圳经济特区城市更新条例》及相关规范性文件，而政府征收对应的是《国有土地上房屋征收与补偿条例》《深圳市房屋征收与补偿实施办法》，两者相较，最大的差别在于后者是行政协议，协议的一方主体是政府部门，协议具有浓厚的公权力色彩，且具有强制履行的效力。由此观之，城市更新搬迁补偿协议完全符合民事协议的三个特征，属于民事协议。

首先，从合同的签订主体及过程来看，签订搬迁补偿协议的双方是市场主体和物业权利人，双方不存在隶属或依附的关系，合同地位平等，搬迁补偿协议是双方协商一致的结果，双方都具有签约或者不签约的自由。关于《更新条例》创设的“个别征收”制度，是否影响搬迁补偿协议作为民事协议的性质？答案是否定的，“个别征收”制度的实质是，在满足特定条件下，区人民政府对未签约的物业权利人实施征收，影响的是被搬迁物业所有权的变动，在完成征收后由相关政府部门作为被搬迁物业的权利人与市场主体签订搬迁补偿协议，该搬迁补偿协议虽然签订主体变为市场主体和相关政府部门，但是政府部门并不是作为城市更新项目的实施主体或者监管主体与市场主体签订协议，其作为被搬迁物业的所有权人和普通民事主体的合同权利、地位并无实质差别，只是其权利取得方式带有行政强制性，但不影响合同性质的认定。虽然“个别征收”制度通过行政强制程序使物业权利人接受补偿方案，进而引发强制执行，实际上起到了强制缔约和强制履行的效果,但要达到这一效果有极高的要求和特别的程序，在符合这些条件之前，市场主体不具有合同签订、履行、解除等方面的优越性，并且实施“个别征收”的主体也是行政机关。

其次，从合同的内容来看，搬迁补偿协议主要涉及被搬迁物业补偿方式、补偿标准，被搬迁物业的移交、拆除与权属注销，回迁物业的建设、交付等内容的约定，对于物业权利人的义务则主要集中在对被搬迁物业的权利瑕疵保证、按时腾空、移交被搬迁物业及产权注销。相关权利与义务并不涉及行政法上的法律关系，不存在行政审批、行政许可等相关内容，或者即使有，也不是搬迁补偿协议的主要内容，更多的是为作为保障协议履行或项目进行的附随义务。

最后，从合同的目的来看，虽然城市更新越来越带有公共利益的属性，但本质上城市更新仍然是市场主体主导的城市再开发和改造行为，市场主体参与城市更新带有营利性，补偿方案的制定、补偿协议的签订都是自发自愿的市场行为，虽然协议备案、监管等会有政府的参与，但整体来看，无法否认搬迁补偿协的意思自治和市场化特点。

2、搬迁补偿协议[1]是互易合同

互易合同，一般是指当事人相互交换货币以外的标的物，转移标的物所有权的合同。虽然《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）中没有对互易合同进行专门规定，但却规定了互易合同的适用规则，第六百四十七条规定，当事人约定易货交易，转移标的物的所有权的，参照适用买卖合同的有关规定，由此可知，我国《民法典》将互易合同认定为一种特殊的买卖合同，当事人因互易合同纠纷产生争议的，可参照适用买卖合同纠纷的处理规则。

从搬迁补偿协议约定的双方权利与义务来看，市场主体的义务是通过向物业权利人支付补偿款、过渡费并负责回迁安置等补偿获得被搬迁物业的权属，在获得实施主体资格后将被搬迁物业予以拆除并注销权利，从而释放出原有的土地使用权，因此可以向国土部门办理新的土地使用权出让手续，进行开发建设，并将建设的回迁房所有权转移给被搬迁物业的权利人，完成对物业权利人的回迁安置。物业权利人则以其被搬迁物业的所有权之丧失为代价，取得市场主体提供的回迁安置房屋所有权，在这个过程中，物业权利人需要在约定时间内腾空并移交被搬迁物业，配合市场主体办理被搬迁物业的产权注销，以及最终的回迁安置等相关事务。因此，在包含产权置换补偿方式的搬迁补偿协议中，在签订协议后，物业权利人取得请求市场主体交付协议约定的回迁安置房屋的权利，该种以房屋所有权置换为内容和履行条件的协议，虽然混合了货币补偿的内容，但实质上仍为一物与另一物的交换，属于互易合同的规范范畴。

[1] 关于互易合同的讨论语境下，本节特指包含产权置换补偿方式的搬迁补偿协议。

空并移交被搬迁物业，配合市场主体办理被搬迁物业的产权注销，以及最终的回迁安置等相关事务。因此，在包含产权置换补偿方式的搬迁补偿协议中，在签订协议后，物业权利人取得请求市场主体交付协议约定的回迁安置房屋的权利，该种以房屋所有权置换为内容和履行条件的协议，虽然混合了货币补偿的内容，但实质上仍为一物与另一物的交换，属于互易合同的规范范畴。

接下来讨论的问题争议较大，也是搬迁补偿协议作为一种特殊的互易合同的特别之处，可以从两个角度进行讨论，其一是市场主体基于搬迁补偿协议对被搬迁物业获得的是什么类型的权利？其二是物业权利人基于搬迁补偿协议对于回迁安置房享有是什么类型的权利？上述问题产生的原因来源于互易合同标的物所有权转移的特殊性，通常情况下，以物易物的互易合同，双方的标的物所有权自标的物交付时发生转移，但是搬迁补偿协议涉及的标的物特殊，分别是最终归宿确定是被拆除的房屋和将来需要建设完成的房屋，无法完成同步交付，权利无法同步转移，加上不动产物权变动的公示性要求，使这一理论问题也困扰着城市更新搬迁补偿的实践。

关于第一个问题，市场主体基于搬迁补偿协议对被搬迁物业获得的是什么类型的权利。理论和实践中均存在两种截然不同的观点：一种认为不动产物权以实际占有为权利取得的基础和前提，并据此享有了占有保护的权利，可以对抗侵权、权利异议、排除妨害，否则就是一种合同权利，不能主张占有保护。另一种则与之相悖，认为一旦签订了可以引发物权变动的合同，只要合法自愿，有效成立，就具有了产生物权变动的效力，就能主张物权保护，与其它权利侵害人形成对抗。

我们认为讨论这个问题，必须结合我国现行的物权法制度。我国实行不动产物权登记制度，严格区分物权行为与债权行为的效力，基于债权行为（负担行为）而产生的物权行为（处分行为），在物权变动未经登记的情况下，不产生对外的公示效力，无法对抗第三人。但现实中，物权与债权的成立之间存在时间差的情形很多，比如本文讨论的搬迁补偿协议，因此，为消除时间差给物权人造成的损失，预告登记制度由此产生。所谓预告登记，是指当事人在签订买卖房屋或者其他不动产物权的合同后，为保障将来物权的实现，而按照约定可以向不动产登记机关申请预告登记。目前《中华人民共和国民法典》《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》等法律法规已经构建了我国预告登记制度的基本架构。

具体到搬迁补偿协议，实际上仍未超出债权行为和物权行为的调整范围，市场主体基于搬迁补偿协议，取得的是对被搬迁物业的物权变动的债权请求权，在预告登记制度未引入城市更新领域之前，确实存在对市场主体的权益保护不全的问题，物业权利人签订搬迁补偿协议之后“一房二卖”，或者拒绝交房等情形影响着大量城市更新项目的推进。但《更新条例》第三十一条的规定及近日深圳市规划和自然资源局发布的《深圳经济特区不动产登记条例》（征求意见稿）对预告登记的细化，将预告登记制度引入城市更新、土地整备、旧住宅区改造领域，可以说是对物业权利人可能发生的不诚信的行为进行针对性的防控和约束，也确保权利移转的固化。

从预告登记制度的本质来看，预告登记旨在使已进行登记的不动产物权变动请求权具备对抗第三人的效力，即债权请求权具备了一定的物权效力，这是民法理论中债权物权化的一种具体表现。在预告登记生效期间，物业权利人处分被搬迁物业受到限制，作为预告登记权利人的市场主体的权利得到保障。至于未取得产权登记的被搬迁物业，其本身市场交易不受法律保护，在深圳地区，相关争议被排除在了法院受理范围之外，因此无需通过预告登记进行保护。

关于第二个问题，物业权利人基于搬迁补偿协议对于回迁安置房享有是什么类型的权利。这个问题被广泛讨论来源于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）（以下简称《商品房买卖司法解释》）第七条：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”虽然《中华人民共和国民法典》生效后该条款已被清理，但相关规则尚未确立，争议仍在存续。

关于该问题，也有很多观点，准物权说、特殊债权说、优先权说等，从文义及制度目的来看，我们倾向于认为，物业权利人通过城市更新搬迁补偿协议对回迁房取得是的一种优先权，该优先权因法律规定而具有高于第三人的普通债权的法律效力。虽然我国现行《民法典》中没有建立统一的优先权制度，但对于某些特殊社会关系的保护，通过在特别法或司法解释中设定具体的优先权而加以规定有必要的，比如《海商法》中规定的船舶优先权以及建设工程价款优先受偿权等。而在城市更新过程中，物业权利人在进行产权调换时，需要交付被搬迁房屋，被搬迁房屋最终将被拆除，在物业权利人取得回迁房之前，市场主体可能将回迁房转卖第三人，此时物业权利人将处于弱势地位，所以为充分保障物业权利人的合法利益，维护社会稳定，《商品房买卖司法解释》创设了“被拆迁人补偿安置房屋优先权”制度。

但令人遗憾的是，《商品房买卖司法解释》已被废止，相关优先权制度也不存在法律基础。我们希望基于权利义务的对等原则，今后出台的司法解释能继续够沿用、完善该优先权制度，为城市更新乃至政府征收、土地整备等土地开发活动营造一个公平、开放的外部环境。

二、搬迁补偿协议的主要内容

达成合法有效的搬迁补偿协议是市场主体及物业权利人等各方都积极追求的结果，搬迁补偿协议也是进行补偿安置工作最为重要的法律文件，因此协议内容需要明确、完整、公平合理。一般而言，协议条款应就以下事项进行重点约定：

1、被搬迁物业的基本情况

通常包括被搬迁物业的权利人、房屋产权情况、房屋用途、房屋位置、房屋面积、房屋目前使用状况、构筑物及附属设施设备、权利限制比如租赁情况、抵押情况、查封情况、居住权设置等，并且需要约定物业权利人保证被搬迁物业权属状况及相关资料的真实性、有效性、合法性。

2、搬迁补偿标准及安置方式

关于拆除重建类城市更新活动中的搬迁补偿安置标准，一般是由市场主体参照《国有土地上房屋征收和补偿条例》，依据地方规定，结合同类城市更新项目的市场补偿情况，来制定意向的补偿安置标准，并由双方当事人通过协商的方式予以确定。以深圳为例，补偿安置标准还需遵循《深圳市房屋征收与补偿实施办法(试行)》和深圳市农村城市化历史遗留违法建筑处理等相关规定，并遵守《更新条例》的相关规定。

搬迁补偿协议需要约定物业权利人选择何种方式作为被搬迁物业的补偿安置方式，补偿方式一般而言有三种，即货币补偿、物业补偿以及前述两种补偿方式相结合。涉及货币补偿的，还需要明确约定补偿费用的项目、数额、标准、支付时点、支付期限等内容。

3、被搬迁物业的交付、拆除及权属注销

在搬迁补偿协议达成一致后，被搬迁物业的交付、拆除及权属注销是接下来首当其冲需要妥善解决的问题。结合不同项目的不同考虑，需要约定物业权利人在一定期限内完成房屋清空及房屋移交；物业权利人在搬离之前结清物业管理费、水、电、煤气、有线电视、电信、网络等所有费用；解除附于被搬迁物业之上的权利负担；移交不动产权利证书等权属证明文件的原件；自行注销不动产权属证书或者配合出具委托市场主体办理注销被搬迁物业产权登记的委托公证手续；对被拆迁物业进行移交拆除等相关内容。

4、回迁物业的交付

包括回迁房屋的选址、面积、价格、建设标准、建设期限、选房程序、回迁面积差异处理办法、交付、办理房产证的时限和费用负担、质量保修等内容，特别需要重点约定回迁房屋的交付条件、房屋验收及权属证书的办理等。

5、双方的权利与义务条款

主要包括市场主体与物业权利人在搬迁补偿及回迁安置过程中需要遵守的义务和共同促成的权利。必须保证其合法拥有被搬迁物业的完整权利，如被搬迁物业存在如抵押、查封、租赁等权利瑕疵的，物业权利人需限期自行解决法律障碍，自行清租、交房。

6、违约责任条款

从协议的主要义务而言，主要约束物业权利人按期配合交付及完成不动产权利证明的注销义务，若其迟延履行义务，要求其按一定的标准支付违约金；严重违约，可能导致项目损失或甚至阻碍项目进展的，要约定更为严格的违约责任或触发协议解除条款可能带来的更大的损失，市场主体不仅有权暂停支付过渡期安置补助费，并且还要约定物业权利人若擅自再与任何第三方签订关于本项目的搬迁补偿协议或其他类似性质的文件，需要对市场主体造成的损失予以赔偿等相关法律后果。

于市场主体而言，需要及时收房、按时足额支付各种补偿、积极推进建设、及时回迁安置交房并办证等。一般违约的，通常设置与物业权利人违约对等或相当的违约；严重违约的，可能导致协议解除及更为严重的损害赔偿责任。

违约责任是手段，不是目的，通过强化义务来保障双方的权利，通过对双方的约束来促进双方合作的达成，促使项目按照预定的轨道推进，最终实现合同目的。

三、签订搬迁补偿协议需要注意的相关法律问题

1、确权——合理合法的物业权利人

签订搬迁补偿协议首先需要解决的是签约主体问题，即确定合理合法的物业权利人，或者说被搬迁人。被搬迁房屋的权属认定是否准确，是签订搬迁补偿协议的前提。在城市更新搬迁补偿实践中，确定准确的签约主体已经形成了约定俗成的一般规则：有证从证，无证从“两证一书”，进而是历史遗留建筑的申报回执，街道、社区的核查结论、村股份公司或集体经济组织的证明，相关司法仲裁的裁判文书，相关流转协议，实际占用及书面承诺等。

一般情况下，核查、认定被搬迁房屋的权利人应当以不动产权属证明文件登记的权利人为准，并通过进一步核查权利人的身份证、户口簿或者企业的工商登记信息等身份证明文件，确认其是否与产权登记相一致，进而锁定准确的物业权利人。如果被搬迁物业未取得不动产权属证明，但取得了相关历史遗留违法建筑处理决定，可以以处理决定记载的权利人作为物业权利人进行签约，如果被搬迁物业没有任何权属证明文件，则需要主张权利者提供其他辅助证明文件，比如虽未取得相关历史遗留违法建筑处理决定，但曾经进行过历史遗留建筑申报，具有申报回执，或者建设房屋的证明文件，包括土地来源、投资建设、合作建房等材料，在这种情形下，如具备街道、社区或者村股份合作公司出具的证明文件，并经过一定公示公告程序，也可认定主张权利者为真实的权利人。其后就是生效的仲裁及司法裁判文书，在无前述确权文件的情况下，亦可作为确立权利人的依据。如果按照如此顺序依然无法确定权利人，则只能尊重现状，以实际占用人作为权利人，由其出具承诺兜底并配套争议解决措施和责任承担机制，从而解决确认问题。

在《更新条例》颁行后，确权引入了国土、更新、规划土地监察等部门先行核查，从核查的准确性而言无可厚非。但从核查的实效来看，可能需要进一步的检验，这里同样涉及了细化规则的问题，出发点和视角的问题，以及实操中的具体尺度把握。

当然，实践中的情形是不一而足的，在特殊情形下，基于婚姻关系、继承关系等多方面的原因，可能存在共有人或其他权利人的情形，需要根据具体情况进行具体认定：

（1）夫妻共同财产的处理。原则上，若被搬迁房屋属于夫妻双方在婚姻存续期间的共同财产，即使被搬迁房屋产权只登记在一方名下，市场主体也应以夫妻双方为共同的物业权利人进行签约，如果搬迁补偿协议仅有夫妻一方签字，该协议属于效力待定，只有夫妻另一方也作出共同的意思表示才属有效，因协议只有一方签字，容易引发另一方主张合同无效的法律风险。司法实践中，如果市场主体或者夫妻一方能证明，夫妻双方一直共同生活，另一方对搬迁补偿协议的签订是知情的，并且其在协议签订、合同履行过程中，均未对一方的相关行为提出过异议，这时，虽然搬迁补偿协议上没有另一方签字确认，但是通过相关行为，市场主体有理由相信一方签订相关协议的行为是夫妻共同意思表示，未签字另一方共有人主张协议无效将很难得到法院支持。但是为避免不必要的法律风险和讼累，在具体签约过程中，如夫妻有一方未到场，建议要求其出具另一方同意签约的书面授权文件并进行公证。

（2）遗产的处理。被继承人去世后，其房产作为遗产应由其继承人进行继承，有遗嘱，依遗嘱；无遗嘱的，应依据我国民法典的相关继承的规定来确定继承人，市场主体应以该房屋的继承人为共同的权利主体。实践中，需要特别注意存在多个继承人的情况及存在无权处分、合同无效的法律风险。在签订搬迁补偿协议过程中，由于市场主体具有权属核查的注意义务，市场主体通常都会收取被搬迁房屋的权属证明及家庭关系证明，在涉及原权利人去世的情况下，市场主体和继承人都具有审慎注意义务，都需要核实继承人，不能遗漏继承人，若遗漏了继承人，在最严重情况下，可能导致合同无效，根据《民法典》第一百五十四条规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。若可以证明或者推定市场主体明知或应知被搬迁房屋存在继承的共有权人，与部分继承人签订《搬迁补偿协议》会损害其他继承人权利的情况下，仍签订搬迁补偿协议，该协议符合无效的条件。即使无法达到合同无效的证明标准，被遗漏的继承人仍然可以通过主张其他继承人无权处分，适用《民法典》第三百一十一条关于无权处分的规定，追回被搬迁房屋，或者因市场主体善意取得被搬迁房屋时，向其他继承人主张损害赔偿。

（3）涉及房屋转让的物业权利人确定。房屋转让、交易也是搬迁补偿过程中，经常出现的情形，一般来说，包括商品房性质的有证房屋转让但未办理过户手续、非市场商品房性质的有证房屋转让、无证房屋交易。对于未办理过户手续的完全商品房性质的房屋，若具备过户条件的，应要求买受人完成过户程序后，再行与买受人签订搬迁补偿协议；若暂时不具备过户条件，在买卖双方同意的情况下，在买受人提供完整买卖合同签订、履行等证据后，可与买受人签订搬迁补偿协议，相关过户手续可在回迁过程中统筹安排，或者出卖人、买受人协商一致后确定签约主体。若原权利人出卖房屋后，在未过户情况下又与市场主体签订搬迁补偿协议，买受人如何救济？此时，因买卖双方签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，其内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效，对当事人具有法律约束力，合同签订后，出卖人有义务协助买受人在过户条件成就时将房屋转移登记至买受人名下，此时出卖人未予履行，已构成违约，买受人有权请求出卖人协助办理产权转移登记手续。

对于无法进行过户登记的房屋交易，从维护证载权利人利益、便利注销房产证的角度，原则上以原物权人进行确权、补偿，相关法律风险较小，但从实际交易考虑，尤其买受人已经支付对价，并实际占有使用被搬迁房屋，考虑到腾空交房、拆除房屋的现实需要，此时，签订三方协议或叠层协议有利于彻底解决潜在纠纷。对于其他类型的无证房屋交易，应严格把握好权属核查的程序，穷尽股份合作公司、社区、街道等手段，甚至司法确认合同效力的手段，同时对于历史遗留违法建筑的交易，还应考虑深圳市对此类交易的限制政策，在不违反政策，没有纷争的情况下，确定准确的签约主体。

2、清租——防范搬迁补偿过程中的各种风险

实践中，大多数被搬迁房屋存在出租情况，对于存在租赁关系的被搬迁房屋的签约主体确定，一般而言，并无太大争议，因为从租赁法律关系来看，相较于被搬迁房屋的出租人，承租人系通过支付房屋租金的方式取得了被搬迁房屋一定期限内的占有权、使用权或收益权，被搬迁房屋的处分权仍由房屋所有权人即出租人所享有，因此以房屋所有权人为签约主体签订搬迁补偿协议，符合“物权优先于债权”的基本原则。但是，基于被搬迁房屋由承租人实际控制，搬迁义务实际上由承租人承担，鉴于城市更新项目的推进确实对承租人的租赁权益造成一定的损害，因此对因承租人造成的清租风险，需要市场主体和物业权利人特别关注。

在本书的其他章节，已经对清租实务专门进行了较为详细的阐述，在此亦不再赘述。在此仅提示这个值得注意的问题，并阐明一点。一般情况下，市场主体不宜主动介入清租，仅与房屋所有权人签订搬迁补偿协议，协议需要明确约定腾空交房条款，明确清租义务的承担方。比如，约定物业权利人负责解除租赁关系、补偿承租人、向市场主体移交房屋，明确清租期限，并且将腾空交房与支付搬迁补偿款挂钩，明确违约责任等。当然，市场主体也可根据实际情况签订三方协议，尤其在租赁双方极度不信任已经闹僵甚至对立的情况下，三方协议有利于破解签约中的清租僵局。当然，市场主体不轻易介入清租也有例外，那就是前期的摸底调查阶段尽可能全面掌握信息，或是项目紧迫但权利人无法搞定清租。

3、补偿一致——统一且普遍适用的搬迁补偿标准

在一个城市更新项目中，搬迁补偿需要做到“一把尺子量到底”，对相同类型的物业和物业权利人，补偿标准应该是统一的，否则容易引发公平问题和合同欺诈，甚至推倒既定补偿体系的风险，从而导致项目流产，实践中已经屡屡出现失败案例和惨痛教训。对于具有特殊情况、个性化补偿诉求的物业权利人，需要做出一定的灵活处理，在制定搬迁补偿方案时，需要有针对性的考虑；在具体谈判签约时，一方面需要约定特殊补偿的适用范围和适用条件，另一方面必须强调保密义务和责任的约定，并可针对性采取保密措施。

4、搬迁补偿协议的终止履行

这一点是站在市场主体的角度提出来的。《更新条例》第四十条规定，城市更新项目拆除范围内形成单一权利主体或者合作实施主体的，应当向区城市更新部门申请确认实施主体。实践中，确又存在市场主体因客观上无法与城市更新项目改造范围内的所有物业权利人签订搬迁补偿协议，无法形成单一权利主体的情形，此时市场主体继续履行协议已不具备条件和可能，因此，协议应该明确约定关于退出机制的兜底条款，对于市场主体的前期投入，应有合理补偿和返还的安排。