疫情期间房地产与建设工程法律实务问答
【前言】疫情来袭，举国防控防治，对各行各业都造成不小的冲击和影响，房地产与建设工程企业亦在所难免。国家层面、广东省、深圳市也陆续出台了相关规定，远筑房地产团队结合上述规定，并结合房地产与建设工程企业受影响的情况，从法律实务角度设计了一些问答，希望对企业有所裨益。
一、房地产篇
1、在疫情期间，房地产项目（城市更新项目）的申报审批期限是否顺延？
答：上述申报审批期限，包括但不限于提交项目文件及补交相关材料的期限、公示公告的期限以及向相关部门或机构履行报备义务的期限等。如果上述期限确在疫情期间，则受到疫情影响的期限应适用不可抗力予以自然延展。但我们仍然建议相关申报主体向主管部门提出书面申请，列明理由，并附带相关证据。
2、疫情对于房地产投融资项目会产生怎样的影响，应当如何处理？
答：对于疫情发生之后所产生的投融资行为，原则上不受疫情影响，故不在讨论范围内。对于疫情发生之前已经进行的投融资行为，可能受到疫情影响的方面主要为履行的期限或前置条件等。我们可以分为以下两种情况分别进行分析：一是金融机构的贷款。依据《关于进一步强化金融支持防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》（银发〔2020〕29 号）之规定，金融机构不得盲目抽贷、断贷、压贷。对受疫情影响严重的企业存在到期还款困难的，可予以展期或续贷。通过适当下调贷款利率、增加信用贷款和中长期贷款等方式，支持相关企业战胜疫情灾害影响。因此，对于金融机构的融资，我们建议可以申请主张豁免因迟延履行义务而产生的违约责任，并就后续资金利率申请优惠及相关资金支持。二是其他投资或直接或间接性的财务融资。考虑到金钱债务履行，亦考虑到尾端销售受限可能导致的资金压力，我们建议在协议条款内可预先设置此种情形下的迟延履行及相关违约责任的免除条款，履行过程中我们则建议还款义务履行方向资金提供方提出相应的申请，参照民法总则中的公平原则，通过协商方式与资金提供方达成解决方案。
3、疫情对于城市更新领域与集体经济组织所签订的合作开发协议会在哪些方面产生直接影响，应当如何处理？
答：疫情对于合作开发协议将产生的影响主要是以下三个方面：一是报批审批的期限能否顺延？二是项目开发建设及安置回迁的期限能否顺延？三是受疫情影响而导致延长的过渡期间的补偿款项能否免除？对于前两个问题，我们认为可以主张顺延。对于补偿款项，我们亦倾向可以主张免除，但一般合同对上述事项的约定未必全面、具体和严谨，我们建议充分协商，并以补充协议的方式对各方所约定的事项及内容予以确认。
4、疫情对于城市更新或棚户区改造领域已经签订的搬迁补偿安置协议会产生什么影响，应当如何处理？
答：疫情对搬迁补偿安置协议的影响主要是两个方面：一是受疫情影响而导致过渡期延长，针对延长过渡期间的补偿款项能否免除支付义务？二是项目建设及回迁安置的期限能否延后？我们认为，如项目建设及安置期限确受疫情影响的，例如因政府原因推迟复工、因疫情管控限制人员流动或复工等，则上述期限可以相应顺延。而关于因疫情所导致的延长过渡期间的补偿款项，我们认为应属于不可抗力，此部分期间的补偿金应予以免除。
5、受疫情影响，房地产企业支付能力下降，土地使用权出让金能否免除？
答：土地使用权出让金的支付属于金钱给付义务，除客观的外部履行障碍之外，不可适用不可抗力条款以免除支付义务。如果特殊的项目确因疫情受到了直接影响而导致支付能力下降，并进一步引发房地产企业迟延履行支付义务的情况，我们建议房地产企业向国土部门提出书面请求，详述原因，列示证据，以取得国土部门对房地产企业迟延履行违约责任的豁免。
6、疫情期间造成的土地闲置应如何处理？
答：依据《闲置土地处置办法》（国土资源部第53号令）第八条第二款之规定，因自然灾害和不可抗力造成土地闲置的，可以按照本办法第十二条之规定延长动工开发期限。因此，如因疫情防控措施导致土地无法按期开发，我们认为可以主张延期责任免除，并与国土部门签订补充协议以明确责任免除的相关约定。
7、因疫情造成房地产开发企业不能按期开工竣工应当如何处理？
答：因为疫情防控，政府对于项目施工等采取限制性措施而导致项目不能依照土地出让合同约定的日期进行开工、竣工的，房地产开发企业可以据此主张免除责任。
8、因为疫情及政府管控措施，造成开发项目工期延期，施工企业提出索赔等情况，应当如何应对？
答：如果疫情不可避免地导致项目工期延期，从而引发人工、材料、机械设备、防控措施费用等损失，项目开发方应收集不可抗力事件及其所造成损失的相关证据，并统计损失以做好应对。针对施工企要求工期顺延并提出相应的索赔的情形，我们认为对于工期顺延要求，因疫情属于不可抗力，确有明确法律依据，属合情合理。而对于施工企业的索赔要求，则应保持审慎的态度，如确因不可抗力和项目推进需要所导致的直接损失，我们建议通过协商的方式确定具体责任分担。对于非直接损失，我们建议提交监理确认，尊重合同约定，并采取必要且有效的措施减少损失的发生和扩大。
9、疫情对于房屋销售会产生什么样的影响，应当如何处理？
答: 在房屋销售的前期阶段，可能存在房地产开发商因受疫情影响而导致无法按期与认购人签订正式买卖合同的情形。针对上述情形，我们认为可以适用不可抗力予以免责，签约时间应予以相应顺延。但房地产开发商应注意收集证据，及时以书面方式告知买受人，并应考虑期限衔接和预留等事宜。如因买受人存在被强制隔离观察及医治的情形，而导致无法按期签约的，则属于不可归责于双方当事人的免责事由，双方均不承担法律责任。
在房屋销售合同履行过程中，可能出现因受疫情影响导致买受人购房款支付出现障碍的情形。如果买受人被强制隔离或救治，我们认为应当免除买受人迟延履行的违约责任；如果疫情对买受人的付款义务造成直接的履行障碍，我们亦建议开发商从公平责任原则的角度出发，给予买受人合理的宽限期间，并免除买受人宽限期的违约责任。
在房屋销售后期，可能存在因疫情影响而导致房屋交付及办理不动产权证的期限迟延问题。因疫情这一不可抗力事由将导致房屋建设工期延后，必然导致房屋竣工及验收延后，从而进一步引发房屋交付及不动产权证办理的延后，此为典型的不可抗力适用情形，作为房屋开发的销售方，如因疫情导致上述义务延期履行是可以免责的。
二、建设工程篇
1、在疫情影响下，建设工程的工期是否可以顺延？
答：疫情属于不可抗力，合同一般对不可抗力均有约定，施工企业（承包人）遵从约定提供相关证明材料，工期即可顺延。如果合同没有明确约定，依据《民法总则》第180条、《合同法》第117条关于不可抗力的规定，对疫情所造成的工期延期，施工企业不承担法律责任，工期亦可相应顺延。
2、如果疫情发生之后新签订的工程承包合同，能否以疫情为由要求工期顺延？
答：《合同法》第117条规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。我们认为，针对疫情发生后所签订的合同，一般不能再以疫情为由要求免除工期延迟的责任，但如果合同签订后疫情升级政府采取更为严格的防控措施而对施工造成客观影响的，施工企业可以提出证据主张工期顺延。
3、如果施工企业的复工时间受到疫情影响，应当如何复工呢？
答：目前，全国上下采用整体防控疫情以及群防群治的政策，各地也出台了关于企业复工的相关规定。对于施工企业，在复工事宜上首先要遵从建设工程所在地政府主管部门关于开工复工的相关规定。其次，企业需要从项目管理及劳务人员、材料设备、工地施工条件及辅助条件等各方面开展自我核实工作，明确是否具备了复工条件，并按照当地政府相关管理部门的要求提出复工申请，在获批后方能复工。最后，施工企业需要与发包人做好沟通协商，同时就工程所处的阶段和进展情况与监理、设计、分包方等各方进行沟通和配合，方能有效复工。
4、因疫情造成的施工损失，可否主张索赔？
答：因疫情对建设工程工期、人工成本、材料供应、机械设备等各方面都产生了直接的影响，进而造成一系列的损失。对此，我们认为，施工企业可以遵照法律的规定和合同约定的期限和程序向发包方提出索赔申请，并积极收集准备相关证据材料，及时提交。同时，我们认为，关于工期问题，如因疫情对建设工程工期造成客观影响的，应当予以顺延。受疫情影响而产生的客观损失，可以遵从法律规定及合同约定在发包人与承包人之间进行合理分担，对于没有约定的，可以基于公平原则与发包人协商处理。
5、面对因疫情而导致的材料价格上涨，应当如何处理？
答：《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》规定，当事人对建设工程的计价标准或者计价方法有约定的，应按照约定结算工程款。且《建设工程工程量清单计价规范》也对材料价格上涨的情况设置了相应规定。同时，各地建设主管部门亦会定期发布建设工程物价指导信息，可以结合建设工程所在的地方规定予以参照处理。需要注意的是，如承包人所签订的合同为固定总价合同，因材料价格上涨而主张变动工程款将难以得到支持。
6、疫情期间，施工企业应当如何对施工工地现场做好疫情防控？
答：综合全国及各地的疫情防控措施及要求，施工企业复工后，应当做好以下几个方面的防控：一是成立专门的疫情防控机构或领导小组，配备专门的人员，专人专岗，建立独立的医疗隔离观察区；二是按照防控要求配备护目镜、口罩、消毒液、体温计等防护设备，做好体温检测和消毒，狠抓疫情传染及可能的交叉感染。三是对工地实行封闭化管控，严格的信息及人员排查，在工地准入的基础上增加疫情排查，就增加复工的人员做好排查、检测及汇报工作。四是对节后返回工地的复工人员一律做好14天的隔离观察，对来自疫区的人员，主动申报并配合政府管控。五是一旦发现疑似病例，主动及时申报并做好配合，工地停止施工。
7、已经投保的施工企业能否要求保险公司理赔因疫情造成的损失？
答：建筑工程保险的一般承保范围包括：（1）自然灾害如洪水、雷电、风暴等引发的损失；（2）某些人为原因，如盗窃、工人技术人员的过失、恶意行为等引起的损失；（3）某些不可预料的突然事故等引起的损失。施工企业应当结合投保的保险类别及合同约定，甄别是否属于保险赔付责任范围以及是否具备理赔申请条件，并依照保单要求的程序、期限和条件及时提出申请。
8、因疫情影响的施工合同能否解除？
答：我们认为，一般不应当因为疫情提出解除建设工程施工合同，一是基于工程期限一般较长，而疫情则是一定期限内可控的；二是轻易解除合同无论对承发包双方而言，还是对工程本身而言，都会造成不可估量的损失和不利影响。但是，对于分包工程及短期工程，如确因疫情原因导致而合同不能履行或合同目的无法实现的，从及时止损和有利于后续工程建设的角度，也可以提出解除合同。如确需解除合同，施工企业应注意以下几点:（1）在合同解除前，对已经完成的建设工程量及工程款项进行确认，对已完工工程做好进度及节点验收、质量验收；（2）确定工程已经发生的材料、设备价款及临时设施费用；（3）确定施工企业退货损失；（4）确定撤场相关费用；（5）其他需要在合同解除前进行处理的事项。
三、房地产租赁篇
新冠肺炎疫情发生以来，租赁经营商户受到了较大影响，纷纷向房东提出了减免租金的要求，广州市、深圳市的房地产租赁协会发出了疫情期间减免租金的倡议，以万达为代表的数十家房地产企业也做出了对承租人减免租金的举动，市民对于房东在疫情期间应不应该减免租金也产生了热议。近日，深圳市政府发布了《支持企业共渡难关的若干措施》（下称《深圳若干措施》），对物业持有人减免租金做出了规定，并在社会各界引起了强烈反响，然而市民仍然对许多有关租赁的法律问题心存疑虑，为此我们做出如下解答。
1、深圳市发布了《深圳若干措施》，提出了减免物业租金的举措，但我们发现免租只限于市、区政府物业以及市区、属国企持有的物业（以下简称“国有物业”），对于社区股份公司、非国企、个人业主持有的物业（以下简称“非国有物业”）只是鼓励倡导参照国有企业做法减免租金，请问这些非国有物业的承租人要求其他非政府和国企主体在疫情期间免租能获得支持吗？
答：《深圳若干措施》规定“积极鼓励倡导社区股份合作公司、非国有企业、个人业主参照国有企业做法减免物业租金”。既然是鼓励和倡导，做法上是参照，那么就无法形成法律约束力和强制力。如果承租人直接据此向业主或出租方提出减免租金的要求，业主或出租方有权予以减免或拒绝减免。另外,《深圳若干措施》对于上述两类物业的政策支持在措辞上还是有区别的，对于国有物业使用的是“免除物业租金”，而对于非国有物业使用的是“减免物业租金”，也就是既包括免除的情形，也包括减少的情形。
2、如果承租人向非国有物业业主或出租方提出减免租要求遭到拒绝后，那么承租人寻求法律救济能得到支持吗？
答：对于此问题不能一概而论，需要具体问题具体分析。我们认为本次发生的新冠肺炎疫情可以构成不可抗力事件，《中华人民共和国民法总则》第180条规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第117条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。《合同法》第118条规定，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。因此，不可抗力不是“免责金牌”，其适用条件有着严格的限制，必须是因疫情影响租赁合同不能履行的情形下才能适用，如果合同能够履行，不能适用不可抗力免责。例如，因为疫情防控的需要，政府采取了管制措施导致承租人事实上无法使用租赁场地的，承租人可以援引不可抗力条款要求出租人免租；比如，政府明令停止经营的电影院就属于典型的适用不可抗力免租的情形；再如，承租人所承租的写字楼因政府要求承租人延迟复工的，对于迟延复工期间的租金也可以援引不可抗力条款要求免租。
受本次疫情影响的租赁合同，如果不构成不可抗力，承租人是否还有其他法律救济途径呢？我们认为还有情势变更这个“法宝”可以使用。《中华人民共和国合同法解释（二）》第26条规定，合同成立以后，客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。该规定在理论上被称之为情势变更原则，通常情况下情势变更适用的条件是，在发生情势变更时，合同仍然能履行，只是当事人履行合同会造成明显的不公平后果，即按原合同履行对一方当事人没有履行意义或会造成重大损失。情势变更与不可抗力事件不同，不可抗力则是导致合同的全部义务都无法履行。我们认为因疫情影响导致合同虽然能继续履行，但继续履行将对承租人权益产生重大影响的，例如酒店、商场、培训等经营性场所因疫情影响导致营业额急剧下降，发生经营困难的，继续履行合同会对承租人产生明显不公平的结果的，可以适用情势变更原则处理，可以要求出租人减租。如果是短期租赁合同的，因疫情影响无法实现合同目的，例如春节期间短期场地或商铺展销租赁合同等，可以采用情势变更原则解除合同。
3、如果是个人或家庭承租的非国有的出租屋，能否基于疫情要求减免租金呢？
答：对于承租房屋用于个人或家庭居住的，承租人或家庭成员因疫情被行政机关隔离或严格管制，无法回到出租房屋居住，或实际上无法使用所承租的出租房屋的，我们认为可以基于公平原则协商减免租金。因上述事由造成承租人延迟支付租金的，出租人不得要求承租人支付迟延履行租金的违约金。对于其他情形，如果承租人仍然正常使用或实际占用所承租出租屋的，仅因交通管制暂不能及时回到出租屋居住的，基于疫情要求出租人减免租金原则上不能获得支持。
4、那除了以上两种情况之外，其他的承租人还能以疫情为由要求减免租金吗？
答：租金履行是金钱债务，除了上述情形外，承租人以疫情为由要求减免租金原则上不能得到支持。虽然广州市、深圳市的房地产租赁协会发出了疫情期间减免租金的倡议，我们认为这种倡议没有法律约束力，不能给业主或出租方设置减免租金的义务。最近新闻媒体所报道以万达为代表的等数十家房地产企业对承租人减免租金的举动，属于企业的社会担当行为，是暖心善举，他们履行的仅道义上的义务，但不是法律义务。
5、本次受疫情影响的承租人比较多，你认为哪些情形不得适用本次疫情以免除相关责任呢？
答：我们认为，对于疫情发生前承租人就已经欠缴租金的、承租人故意不履行租赁合同的以及在疫情发生后才签订或履行的租赁合同等情形，均不能以本次疫情作为免责事由。
6、因为疫情影响目前有些商户已经存在经营困难，继续承租只会增加亏损甚至面临倒闭风险，但租赁合同中约定的违约金过高，承租人面临继续经营承担更大亏损或解除合同承担高额违约金的两难境地，你认为该如何处理为好？
答：对于有些商户已经发生严重的经营困难的，而且无法起死回生的，我们的建议是应当果断地壮士断臂，尽量通过与出租人协商的方式解除合同，《合同法》第93条对此有相应规定，当事人协商一致，可以解除合同。
如果不能协商解除的，也可以在单方面通知解除合同时，同时要求调低违约金。《合同法》第114条规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。因此，承租人可以将实际经营情况告知出租人并申请调低违约金数额，力求取得出租人的支持和理解。如出租人不同意解除的，则出租人为了避免损失进一步扩大，可提前告知出租人搬离租赁场地的时间，再行搬离租赁场地，同时可以向人民法院或仲裁机构申请确认解除合同效力和调低违约金。
如果提起诉讼或者申请仲裁，人民法院会如何处理呢？这个问题比较复杂，不能一概而论。结合已经废止但仍有较大的参考价值的最高人民法院在2003年出台的《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》[法（2003）72号]第三条关于民事案件的处理规定：“由于‘非典’疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理。”人民法院或仲裁机构在审理此类案件时，会根据疫情影响的实际情况、承租人违约的主观故意、继续履行是否显失公平等因素进行综合审查并予以依法裁判。
7、在本次疫情状态下，符合什么条件，承租人可以解除合同而无需承担违约责任？
答：如租赁合同的履行在客观上确受到了疫情的影响，而无法继续履行的，或继续履行无法实现合同目的，原则上可以解除合同而无需承担违约责任。具体而言，大致有如下几种情形：（1）受到疫情或政府防控管制措施影响，承租人在客观上无法使用租赁房屋的；（2）出租方因疫情原因客观上无法让承租人使用租赁房屋的；（3）因个人感染新冠肺炎被观察或住院治疗的；（4）受到疫情客观影响的短期租赁合同；（5）其他因政府采取交通管制措施而无法实际使用租赁房屋的。总而言之，法律上的免责事由的适用都有严格的适用条件的，既要考虑是否存在免责的客观事由，还要考虑该事由与租赁合同履行行为之间是否具有因果关系等因素。
8、在疫情影响下，如承租人主张停产停业损失能否得到支持？
答：停产停业损失一般系发生在房产征收或拆迁的情形下，在房屋租赁合同纠纷中一般不涉及，只有在出租人违约擅自单方解除租赁合同的情况下有可能会产生。在当前疫情的情况下，的确有可能存在停产停业损失，例如被政府采取防控管制措施责令停产停业的情形，但因该种损失与出租人并无关联，出租人不应当承担责任。如果存在政府有关部门非法强制承租人停产停业的，承租人只能依程序向政府有关部门主张赔偿责任。