杨林

【前言】国家正式通告新型冠状病毒肺炎疫情（以下简称“疫情”）以来，确诊病例不断增加，排查范围不断扩大，疫情攻坚战如火如荼。我国武汉是重灾区，全国各地都有传播病例，并波及影响到了24个国家和地区。截至本文撰稿之时，国家及各地卫健委统计发布的数据显示，全国确诊病例24423例，疑似病例23260例，治愈941例，死亡492例；海外确诊病例193例，死亡1例。国家决定将此次疫情比照甲级传染病来进行防治，世界卫生组织1月30日将此次事件列为“国际关注的突发公共卫生事件”。受疫情影响，国家和各级政府启动全面防治措施，采取了迟延复工、复工报备、交通管制（停运限运）、隔离观察，机关及企事业单位也纷纷采取延迟复工、交替值班及远程办公的方式来阻隔疫情造成的不利影响。随着新型冠状病毒肺炎疫情病例的新增，广东、湖南、浙江、湖北、天津、安徽、北京、上海、重庆、四川、江西、云南、贵州、山东、福建、广西、河北等17省市先后启动重大突发公共卫生事件一级响应。率先启动一级应急响应的是广东、湖南和浙江。这一突如其来的变故打乱了原有的一切计划和安排，疫情的全面防治成为重中之重，首当其冲。

毫无疑问，各行各业都受到了史无前例的冲击和影响，房地产业作为国民经济的传统支柱行业也不能幸免，甚至更为直接，更为严重。疫情对于房地产项目的立项审批、拿地、开发、合作、融资、销售、交付、项目完结都产生了直接的不利影响。我们希望本文能抛砖引玉，给行业提出一些合理化的风险防控建议。

一、疫情当属“不可抗力”

《民法总则》第 180 条第2款规定，“不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”《合同法》第 117 条第2款也规定不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。这是我们判断疫情是否属于不可抗力的法律依据。通过检索和研究，我们发现，自从2003年“非典”以来，司法实务界并没有就非典疫情是否属于不可抗力达成一致的共识，在处理上亦有分别适用情势变更、不可归责于双方事由、公平原则等来甄别处理的不同情形。但就本次疫情而言，其广度和影响已经远远超出了非典，其爆发虽有人为因素但属于社会事件，无法预测只能识别应对，其传播途径和方式存在客观上无法完全控制和排除的因素，而国家和政府随之采取的应对防控措施亦属客观必要且具有强制性，因此，本次疫情当属不可抗力。

《民法总则》第180条第1款规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。《合同法》第117条第1款规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。《合同法》第118条规定，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。由此可见，不可抗力并不是免责金牌，不可抗力的适用也并非绝对，而是相对而言。责任免除或部分免除是需要有适用条件的，是有先后顺序的，而且必须结合合同或义务履行的具体情形来综合判断。试举一例，对于金钱给付义务的履行，目前实务界倾向于认定一般不适用不可抗力，即便适用也仅仅针对迟延履行期间的违约责任免除。实际上《合同法》第109条、第110条也作出了明确的规定。因此，我们大体上可以归结不可抗力适用的两个基本条件：其一，客观上受到了疫情的影响，而非主观人为因素；其二，疫情是导致合同履行不能或迟延履行的直接或间接原因。

二、疫情对城市更新项目产生的影响

具体到城市更新项目，疫情产生的影响主要涉及城市更新的两个大的方面，一是项目审批，二是项目组织实施。下面，我们就分别进行具体阐述。当然，城市更新项目与传统开发项目最大的区别，在于重新获得更新用地范围土地使用权之前的申报、审批以及相关组织实施。因此，关于项目开发，下文将会详细说明。

（一）项目审批

项目审批实际上主要涉及的是项目主体与政府主管部门之间的行政审批或报备的法律关系。在这一块，疫情的影响主要表现在项目主体相关项目条件的完成期限上。

1、城市更新项目土地及建筑物信息核查和城市更新单元规划的报批

《深圳市城市更新办法实施细则》第41条规定，土地及建筑物信息核查和城市更新单元规划的报批应当在更新单元计划公告之日起一年内完成。逾期未完成的，主管部门可以按有关程序进行更新单元计划清理，将该城市更新单元调出计划。

2、城市更新项目申报及备案的其他期限

这里的期限，包括但不限于提交项目文件及补交相关材料的期限、公示公告的期限、向相关部门或机构履行报备义务的期限等。

以上期限，对于申报主体而言，如果确在疫情期间，受疫情影响的期限应适用不可抗力予以自然延展。我们仍然建议相关申报主体向主管部门提出书面申请，并列明理由，附带相关证据。

（二）项目组织实施

项目组织实施更多属于项目主体与其他项目相关方之间的法律关系，更多的表现为双务合同的履行。其中，最主要的几类合同包括项目投融资类协议、与集体经济组织等的合作开发协议、与被拆迁人的搬迁安置补偿协议、项目建设合同、房屋销售合同等。项目建设和房屋销售的问题，我们将于下文“对开发项目产生的影响”部分详述。

1、项目投融资类协议

这类协议受到疫情的影响相对较小，一般而言，主要在履行的期限或前置条件上可能与疫情发生关联。对此，我们只须遵从法律的规定和协议的约定来进行判断即可。依据《关于进一步强化金融支持防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》(银发〔2020〕29 号)之规定，金融机构不得盲目抽贷、断贷、压贷。对受疫情影响严重的企业到期还款困难的，可予以展期或续贷。通过适当下调贷款利率、增加信用贷款和中长期贷款等方式，支持相关企业战胜疫情灾害影响。因此，对于金融机构的融资，我们建议可以申请就迟延履行及产生的违约责任主张豁免，并就后续资金利率申请优惠及相关资金支持。

    对于其他财务融资，考虑到金钱债务履行，亦考虑到尾端销售受限可能导致的资金压力，我们建议在协议内预先设置此种情形下迟延履行及违约责任的免除条款，履行过程中我们则建议履行方提出相应的申请，参照民法总则中的公平原则，通过协商方式与资金方达成解决方案。

2、与集体经济组织的合作开发协议

与集体经济组织的合作开发协议，关联影响的主要是以下三个问题：一是报批审批的期限是否能因此顺延，二是项目开发建设及安置回迁的期限能否顺延，三是受疫情影响而导致延长的过渡期补偿的支付是否能免除。对于前两个问题，我们认为可以主张顺延。对于补偿支付，我们亦倾向认为可以主张免除，但一般合同约定未必全面、具体和严谨，我们还是建议充分协商，并以补充协议的方式确认。

3、搬迁安置补偿协议

与被拆迁人的搬迁安置补偿协议，关联影响主要是两个问题：一是受疫情影响导致延长的过渡期的补偿支付能否免除，二是项目建设及回迁安置的期限能否延后。项目建设及回迁安置期限，确受疫情影响的，我们认为可以顺延。对于过渡期补偿，如上所述，不再重复。

三、对开发项目产生的影响

    1、土地使用权出让金的支付

     前文已述，土地使用权出让金的支付属于金钱给付义务，除客观的外部履行障碍之外，不可适用不可抗力条款来免除支付义务。如果特殊的项目确因疫情受到了直接影响，从而导致支付能力下降、履行迟延，我们建议向国土部门发出书面请求，详述原因，列示证据，以求得对迟延履行违约责任的豁免。

     2、土地闲置

    依据《闲置土地处置办法》（国土资源部第53号令）第8条第2款之规定，因自然灾害等不可抗力导致土地闲置的，可以按照第12条之规定延长动工开发期限。因疫情防控措施导致土地无法按期开发，我们认为可以主张延期责任免除，并与国土部门签订补充协议。

     3、开工、竣工延期

因为疫情防控，政府对于项目施工等采取限制性措施而导致项目不能依照土地使用权出让合同约定开工、竣工的，房地产开发企业可以据此主张免除责任。

     4、项目工期顺延及索赔

疫情不可避免地导致项目工期延期，从而引发人工、材料、机械设备、防控措施费用等损失的发生，项目开发方应收集不可抗力发生及造成损失的相关证据，统计损失，做好应对。而施工企业亦可能提出相应的索赔，并要求工期顺延。对于工期顺延，属于不可抗力，有明确法律依据，亦合情合理。对于索赔，则应保持审慎的态度，确因不可抗力和项目推进需要而导致的直接损失，我们建议通过协商的方式确定分担。对于非直接损失，我们建议提交监理确认，尊重合同约定，并采取必要且有效的措施减少损失的发生和扩大。

     5、房屋销售

房屋销售在前期可能存在开发商受疫情影响无法按期与认购人签订正式买卖合同的情形，对此，我们认为可以适用不可抗力予以免责，签约时间应予以相应顺延。但要注意收集证据，并及时以书面方式告知买受人，并考虑到期限衔接和预留。如因买受人存在被强制隔离观察及医治的情形，因而导致无法按期签约的，则属于不可归责于双方当事人的原因导致无法签约，双方均不承担法律责任。

房屋销售合同履行过程中，可能出现买受人购房款支付的问题。如果买受人被强制隔离或救治，我们认为应当免除买受人迟延履行的责任；如果疫情对买受人付款造成直接的履行障碍，我们亦建议开发商从公平责任原则的角度出发，给予合理的宽限期，并免除买受人宽限期的违约责任。

房屋销售后期存在房屋交付及办理不动产证的期限问题。因疫情影响导致建设工期延后，势必导致竣工及验收延后，从而顺承引发交付及办证的延后，此为典型的不可抗力适用情形，作为房屋的销售方而言，因疫情导致延期是可以主张免责的。

     6、房地产租赁

疫情期间，减免租金是承租人普遍的心理诉求。政府最先行动起来，号召央企、国企对园区企业给予疫情期间减免租金及管理费。我们也欣喜地看到，1月28日，万达商管集团宣布，对全国各地所有万达广场的商户自1月24日至2月25日期间的租金及物业费实行全免政策。预计减免租金额度达到30-40亿元。随后，融创文旅集团于1月31日发布了《关于融创文旅集团2020年春节期间减免租金的告知函》，对旗下运营中的文旅城商业项目所有店铺的租金进行减免支持，免除2020年1月25日至2020年2月29日期间的全部租金。华润、保利、龙湖、红星美凯龙等开发及运营企业纷纷启动了减租措施。这无疑是疫情期间最暖心的举动之一，充分展现了企业的社会担当，也体现了全国上下一心共克时艰的决心。

话又说回来，疫情期间承租人是否必然有权主张租金减免并获得支持，不可一概而论，而应区分具体情形具体分析。商业和办公有差别，居住类物业和前两者又有差别，而且还有政府为了防控疫情强制停止营业的情形，譬如电影院、剧场等相关商户。我们认为，因政府疫情防控要求停止营业的，应基于不可抗力予以租金免除；对于商办类的物业租金，非因政府强令，但客观上受到疫情影响，可以考虑一定程度的减免；对于居住类的物业租金，原则上不应减免。当然，出租方出于社会担当主动减免的，我们亦给予高度赞赏。

四、对策建议

对于房地产项目而言，基于前文的梳理，为了妥善地降低疫情对于项目的影响，从而更好地推进项目的实施和投资目标的实现，我们给出以下层面上的建议，供参考。

一是我们依然处在资金寒冬，在特殊时期，国家和相关政府部门可能会在政策上给予一定程度的松绑，亦可能在融资渠道、资金利率、减税降负上给予扶持，房地产企业可以做好针对性的研究，抓住机会。

二是积极配合国家和政府，做好疫情防控，避免损失的进一步扩大，尽量降低疫情对于项目造成的不利影响。

三是做好项目管理，全面收集疫情给项目造成影响和损失的相关证据材料，统计疫情对项目造成的相关损失，为提出各种主张做准备；同时积极主动表明态度，做好与政府主管部门及相关市场主体之间的沟通协商，妥善解决疫情期间的相关问题和可能的争议。

四是结合疫情对项目和运营进行重新评估、定位和测算，做好战略性的提前安排。