一、提出问题

随着城市的快速发展，无论是城市基础设施、市政配套的建设和完善，还是基于社会公益或商业用途，土地征收成为了土地利用的一种惯常模式。目前，对于土地征收已经形成了一整套相对完整的法律规制，但在土地征收引发的争议解决过程中，对于征收土地及地上建筑物的权利何时发生转移在司法实践的过程中仍存在较大的争议。这种争议进一步导致土地及地上建筑物占有、使用、收益相关权属移转认定的不确定性，从而造成了实践中的权利及权益判定的混乱。

笔者结合相关法律规定及实践判例对该问题进行了分析，并希望通过本文与大家对此进行探讨。

二、相关法律规定

《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”

第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”

第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”

最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）（以下简称《司法解释一》）第八条明确规定“依照 物权法第二十八条至第三十条规定享有物权，但尚未完成动产交付或者不动产登记的物权人，根据物权法第三十四条至第三十七条的规定，请求保护其物权的，应予支持。

综上，根据《物权法》及《司法解释一》中的条款规定，当人民政府作出征收决定时土地及地上建筑物的权利则发生了移转。

笔者认为，现行法律法规对征收过程中土地及地上建筑物权利移转的时间的规定较为死板和笼统，不应将权利移转的时间简单的规定为“作出征收决定”时。对此，笔者认同谢在全教授的观点，即《物权法》的上述规定偏重于国家利益，容易造成对私人利益的忽视和侵害。在征收的过程中，政府作出征收决定的行为仅是有关行政机关的单方行政行为，没有也无需被征收人的介入，那么行政机关就有可能在尚未听取被征收人意见的情况下，基于公共利益的需要自行启动征收程序，从而导致被征收人不仅事先无法对于政府的征收决定是否合法提出异议，更无法确知其不动产被征收后自己的合法权益能否得到维护。将政府作出征收决定的时间作为被征收不动产物权变动的时间，使被征收人的不动产所有权自征收决定作出之时起即转移给国家所有，在这种情况下，被征收人有可能在对其不动产已被征收的事实毫不知情的情况下就丧失了所有权人资格，成为无权占有人，并且其能否得到公正合理的补偿也是不得而知的问题。显然，这种做法过于强调公权力的作用和国家利益的需要，剥夺了被征收人与政府就征收事项“讨价还价”的正当权利，使其陷入无可作为、听任摆布的弱势境地，造成了征收人与被征收人之间利益的严重失衡，容易引起征收人与被征收人及利害关系人之间的对立，引发诸多社会矛盾。[1]

在实践中，从发布征收决定到实际移交征收物业会有一段期间，对于大范围征收而言期间相对较长。在此期间，实践中征收部门并不会即时移交和接管物业，而由原权利人继续占有使用和收益，如果存在承租方，又存在承租方继续占有使用收益的情形，往往政府部门对移交之前的租金或占用费并不会启动追缴程序，但是，一旦进入诉讼的法院判决时却又将相关权益判决给政府部门，这样的差异对于被征收人来说显得并不公平。

三、相关司法判例

为了展示征收土地及地上建筑物导致权利发生转移的时间节点在司法实践中的认定，笔者以“征收”、“征收决定”、“生效”、“物权”“变更”为关键句在中国裁判文书网中进行检索，共检索到14个判决，其中10个判决中法院根据《物权法》关于因人民政府征收决定导致物权变更的，自人民政府征收决定生效时发生法律效力的规定，认为“征收为国有的决定，自决定生效时，则案涉房屋归国家所有”。

其中有四个判决中法院对《物权法》的相关规定作了个扩大解释，认为“因人民政府征收决定导致物权变更的，自被征收人与征收人签订《补偿安置协议书》并生效时，案涉房屋归国家所有”。

未检索到法院将完成补偿作为认定权利移转的案例。

综上，目前司法实践中存在以下两种裁判规则：第一，征收决定一旦做出即生效，认为征收是法律赋予政府的权利，是政府以行政命令的方式强制取得私人财产所有权的行为，同时也是政府作出的一项具体行政行为。而具体行政行为一经做出在未经法定机关和法定程序撤销或变更之前，都推定为合法有效，对行政机关、相对人均具有约束力。据此，政府的征收决定一经作出，不论是否合法，立即发生效力，对作出决定的行政机关和被征收人都有法律约束力，并直接导致物权变动的法律效果。[2]

第二，物权变动的时间节点为征收人与被征收人签订《补偿安置协议》之时，认为《征补条例》第十三条规定：“市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。”也就是说，当政府做出征收决定的时候，被征收人并不知情，只有征收人对征收决定进行公告且被征收人与征收人对安置补偿方案进行确认形成《补偿安置协议》之时才能够导致物权变动的法律效果。

笔者代理的（2018）粤03民终14808号判决中，一审法院及二审法院均认为：因《补偿安置协议书》已经协议双方签名确认，且街道办也已经按照协议约定支付了第一期补偿款，故涉案土地使用权及地上建筑物的所有权已于协议签订之日移转归街道办所有。

显而易见，相较第二种观点而言，法院在该案的裁判中对征收土地使用权及地上建筑物权利移转的时间节点有了更进一步的考虑，不仅考虑到征收与征收人签订《补偿安置协议》，同时还考虑到了补偿款项的支付。美中不足的是，判决最后仍将权利移转时间追溯到《补偿安置协议》签订之时。既然已提到街道办已支付第一次补偿款，即法院在裁判时已考虑到了《补偿安置协议》的履行，那为何却又将权利移转的时点回溯到《补偿安置协议》之时。

四、关于征收土地及地上建筑物权利移转时间节点认定的建议

征收拆迁往往发生在政府作出征收决定后的一段时间，双方可能通过协议约定或明确允许的方式让被征收人在移交前继续占有使用。也就是说，实践中政府作出征收决定后，被征收人或承租人仍然可占有、使用土地及地上建筑物一段时间。此段时间内，按照相关法律法规的规定国家虽根据生效的征收决定名义上取得被征收地上建筑物的所有权，但却无法实际占有、使用、处分被征收的地上建筑物。而实际占有、使用的被征收人或经被征收人允许占有、使用的他人却因权利移转后成为无权使用、占有人，造成该地上建筑物空置浪费或权益归属状态混乱。

引用英国宪政发展史上的一句名言“风能进,雨能进, 国王不能进”,这句话中蕴含的理念对于人类社会法治精神的进步也有着特殊的意义。结合以上陈述及分析，笔者认为，对《物权法》中关于因征收导致土地及地上建筑物权利移转的规定应当做扩大解释，同时对征收土地及地上建筑物的权利移转进行详细规定，将被征收土地及地上建筑物的所有权全能进行析解，即发布征收决定之后，被征收物业的处分权移转至征收方，而被征收物业的占有、使用及收益权等自被征收物业实际移交或接管之时发生转移。如此，则能保持应然状态与实然状态的一致，并且有效界定在征收过程中土地及地上建筑物的权利状态，认定权益的归属。从而，做到公权与私权之间的平衡。

[1]谢在权.民法物权论(上册)[M].北京:中国政法大学出版社,1999:94.

[2]温世杨.《征收、拆迁与不动产物权变动 及其相关立法问题》.福建政法管理干部学院学报. 2008年12月