宝安区城市更新和土地整备局发布《深圳市宝安区工业上楼工作指引（试行）》官方解读
（一） 起草背景
背景一：
士地资源和优质创新载体严重不足的双重困境成为当前深圳打造“全球科技、产业创新中心”特区新使命的重要瓶颈，也是建设“现代化国际化创新型城市”的主要障碍。陈如桂市长在《深圳市2018年政府工作报告》中指出，深圳将深化营商环境改革，着力保障产业空间，推广“工业上楼”。为此，深圳直面工业用地严重紧缺这实体产业和创新驱动的最大瓶颈，先后出台多项政策，保障工业空间，并推动了一批优质精品园区的建设。
背景二：
宝安区是全市的工业大区、产业大区，也是深圳未来先进制造业的集聚区和重要增长极。与此同时，宝安区面临着土地资源极度紧缺、工业园区品质不高、土地成本快速攀升等问题。为全面推进产业转型升级，充分利用珍贵的土地空间资源，留住更多一流优质科技和产业资源，宝安区顺应产业发展趋势和战略性新兴产业未来产业企业需求，持续地探索“工业上楼”产业空间供应模式。
背景三：
“工业上楼”依托于高层厂房所提供的生产空间，根据《深圳市建筑设计规则》6.14.1.4 “厂房的建筑高度不得大于100米”的规定及我区实际情况，我区将涌现一批100米以内的高层厂房。我区在审核具体的高层厂房建设设计方案时，面临工业房地产化厂房建筑品质不高、产业定位不清晰、相关管理不规范等问题和难点。
综上，亟需结合当前形势及宝安区实际情况出台“工业上楼”相关操作规则
（二） 起草过程
2018年4月 启动宝安区高层厂房建筑设计研究工作
2018年9月-12月 进行案例实地调研，召开研讨会及专家会
2019年4月 宝安区高层厂房建筑设计研究成果向区城市更新工作委员会汇报
2019年4月 向各职能部门征集相关材料并汇总成《深圳市宝安区工业上楼工作指引（讨论稿）》
2019年5月 组织各职能部门及单位召开研讨会，进步完善工作指引后征求各职能部门意见并根据反馈意见修改完善
2019年7月 宝安区城市更新和土地整备局、市规划和自然资源局宝安管理局、宝安区工业和信息化局、宝安区住房和建设局联合印发《深圳市宝安区工业上楼工作指引（试行）》
（三） 主要内容
制定依据：
为进一步规范宝安区工业楼宇建设项目管理工作，提高工业用地利用效率，保障工业发展空间，落实工业上楼，维护宝安产业大区、工业强区地位，根据《深圳市工业区块线管理办法》（深府规〔2018〕14号）、《深圳市建筑设计规则》（ 深规土〔2018〕1009号）、《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）（2018年版）、《洁净厂房设计规范》（GB50073-2013）等相关规定，结合宝安区建设湾区核心、智创高地、共享家园的目标定位和实际，制定本工作指引。
适用范围:
本工作指引适用于宝安区建筑高度超过24米且不超过100米的厂房（以下简称“高层厂房”）的产业引导、建筑设计、消防、环保、水电供应等审批及监管事项。
产业引导：
鼓励符合国家现行产业政策和行业准入条件、符合宝安区产业导向、适宜在高层厂房中生产的产业进驻，其产业类型应符合以下条件:
（一）《深圳市产业结构调整优化和产业导向目录（2016年本）》中“鼓励发展类”鼓励优先进驻，包括但不限于：新一代信息技术、高端装备制造、绿色低碳、生物医药、新材料、海洋经济等战略性新兴产业，和我区优势传统制造业以及我区产业链关键、核心、缺失环节的产业等的小规模中试及生产制造环节。
（二）《深圳市产业结构调整优化和产业导向目录（2016年本）》中“允许发展类”产业类型，且在提供适合进驻高层厂房的专业评估报告后允许进驻。
建筑设计：
高层厂房的建筑设计应满足以下条款：
（一）园区应布局合理、满足生产工艺要求，充分保障货物运输及室外生产、堆放场地的使用需求，在首层设置装卸货车位及装卸货站台。
（二）平面设计应充分考虑生产工艺要求，宜将货梯、楼梯、卫生间、设备房、管井等交通和辅助空间靠外墙边布置，对于采用2个及以上生产单元或长边超过80米的高层厂房，可适当考虑中间核心筒布置方式。每个生产单元内宜设置一处不少于2平方米的专门为工艺生产服务的综合管井。
（三）每个生产单元套内建筑面积不得小于1000平方米，保证生产使用灵活性。
（四）层高应满足《深圳市建筑设计规则》及《深圳市工业区块线管理办法》的要求，鼓励按照工艺需求合理设置建筑层高。因生产工艺需要对高层厂房有特殊层高要求的，经特别申报及专题论证并经区产业主管部门确认后，按《深圳市建筑设计规则》6.14.2.3（2）条的规定计算核减建筑面积。
（五）柱网轴线距离宜大于8.7米，减少剪力墙数量，以利于生产线布置，鼓励按照工艺需求合理设置柱网轴线距离。
两条生产线：生产线净宽7.3m-7.5m（中间走道1.1m）
100m高层结构柱截面大小：1.0m-1.5m
则两条生产线柱网：8.3m-9.0m（经济柱网范围）
（兼顾停车）
（六）货梯数量应与高层厂房规模及平面布局相匹配，货梯宜区分高低区。保证每个标准层至少设置2台载重3吨以上的货梯且每个生产单元至少设置1台载重2吨以上的货梯。
（七）首层地面荷载不低于1200公斤/平方米，二、三层楼层荷载不低于800公斤/平方米，四层及以上楼层荷载不低于650公斤/平方米。应综合考虑楼层净高与荷载的关系，通过优化楼板厚度和结构梁高度的方式。保证足够荷载的同时，提高楼层净高和建筑稳定性。
（八）鼓励高层厂房中间设置综合设备夹层，以满足上部车间生产所需动力设施。
（九）鼓励设置提升使用舒适度的空间，如公共阳台、露台等。
（十）立面设计应合理考虑空调机位并进行遮蔽处理，遵循适用美观的原则，体现现代化、国际化、滨海风情等设计理念。
消防管理：
严禁生产（储存）易燃易爆危险物品，严禁采用钢结构，火灾危险类别宜为丙类，耐火等级应采用一、二级。防火间距、安全疏散、防火分隔、消防扑救场地、消防设施、消防安全管理等应满足 《建筑设计防火规范》等国家现行消防规范。
环保管理：
高层厂房进驻的产业应满足清洁生产水平较高的要求，废水、废气、噪声污染较为轻微或经污染治理设施处理后可达标排放。
供水管理：
高层厂房的二次供水系统应选择“地下水池（箱）+ 水泵（变频）”的供水方式，且生活与消防分离，生活与生产分离。生活用水的供水系统应参照《深圳市优质饮用水入户工程建设指引（修订）》的标准和要求进行规划和建设。
供电管理：
因高层厂房用电负荷需求量大，需在规划阶段征求供电局意见，根据项目供电需求确定是否配置变电站。高层广房首层应提供10千伏公用开关房并设置足够的进出线通道，进出线通道应保证工作人员24小时方便进出，便于交通运输及运维抢修。永久进站道路应有足够的高度、宽度和强度，满足配电设备、运输车辆等的尺寸和重量要求。未尽事宜应满足《深圳中低压配电网规划技术实施细则》的有关要求。
产业监管：
城市更新项目高层厂房由区工业和信息化局会同相关职能部门按照《宝安区“工改工”类城市更新项目产业及创新型产业用房监管暂行办法》进行产业监管。非城市更新项目高层厂房产业监管按有关规定执行。
设计审查、建设及使用监管：
区城市更新和土地整备局及市规划和自然资源局宝安管理局负责高层厂房规划设计审查；区住房和建设局负责区报建高层厂房建设质量安全监管；区土地规划监察局会同各街道办事处对规划违法行为和土地违法行为进行查处。
政策解析部门：
本工作指引由区城市更新和土地整备局会同市规划和自然资源局、宝安管理局、区工业和信息化局、区住房和建设局负责解释。
政策有限期：
本工作指引自发布之日起试行，有效期为3年。本工作指引未尽事宜同时执行国家和深圳市法律法规及规范。
（四） 预期成效
《工作指引》为我区“工业上楼”工作的开展明确了具体办法，进步规范了宝安区工业楼宇 建设项目（特别是高层厂房）设计及管理工作，有利于提高工业用地利用效率，保障工业发展空间，维护宝安产业大区、工业强区地位，并将为全市乃至全国地稀缺地区在城市高密度开发的同时保障工业发展提供样板和经验。
目前,我们已经在宝安区沙井街道衙边工业区、西乡街道南方盈信地块、石岩街道艾美特工业区、西乡街道盐田旧工业园等城市更新项目中应用'工业上楼”研究成果。下一步我们将在宝安区西乡街道冠德工业区、燕罗街道正台阳涂料工业区、新桥街道新桥东片区重点城市更新单元等城市更新项目中按照《深圳市宝安区工业上楼工作指引(试行)》的要求进行审核。