中国城市化发展迅速，随着社会经济和城市建设的发展，政府需要适时对用地规划进行调整，因规划调整而导致土地出让人与土地受让人签订的土地使用权出让合同无法履行的情况也越来越多。土地出让方就土地出让行为构成违约，基于此违约行为，合同是否解除？是否适用“情势变更原则”终止合同？损失赔偿中是否能应当包含“预期利益”？本文对此一并进行探讨。
一、因规划调整导致土地出让违约应当适用“情势变更”
在土地使用权出让合同履行过程中，因为市政建设或社会公共利益需要重新调整用地规划，从而导致合同无法继续履行，需要终止合同履行或解除合同。此时，可以依据合同法上的“情势变更原则”处理合同的履行问题。
所谓“情势变更原则”，是指合同依法成立后，因不可归责于双方当事人的原因发生了不可预见的情势变更，致使合同的基础丧失或动摇，若继续维持合同原有效力则显失公平，允许变更或解除合同的原则。这是因为，合同依法成立时，有其信赖的客观基础，当事人在合同中约定的权利义务应与这种客观环境相适应；在合同成立之后，该客观环境发生了改变或者不复存在，原来约定的权利义务已与新形成的客观环境不相适应，需要予以调整。情势变更原则在实体法上表现出以下方面的效果：（1）产生再交涉义务。即受不利益的当事人可以要求相对人就合同内容重新依据诚实信用原则进行协商、交涉，至于是否协商达成新的协议则另当别论。当事人一方悖于诚实信用与公平交易原则拒绝协商或者终止协商，致使对方受有损害的，法院可以判令损害赔偿。（2）变更合同，使合同的履行公平合理。包括增减标的数额、延期或分期履行、拒绝先为履行、变更标的物等。（3）终止履行、解除合同。如果当事人之间无法达成变更合同，或者变更合同仍不能消除显失公平的结果，就应允许解除合同。
在土地使用权出让合同履行中，市政规划部门对用地规划调整一般是基于公权力和社会公共利益的特殊需要进行，具有相当的正当性、公益性；同时，从目前我国国家机关权力体系看，司法机关处于弱势，而人民政府则处于强势。因此，在出让合同因用地规划调整等客观因素影响履行时，一般可以根据实际情况予以终止履行或解除合同；人民法院不宜判令强制土地出让方履行原合同的约定，否则不但难以保护合同相对方的正当权益，而且会影响司法判决的法律效果与社会效果，造成司法权与行政权的紧张。
湖南天成房地产开发有限公司诉岳阳市国土管理局等土地使用权出让合同纠纷一案，法院判决：在合同履行中，出让方因征地问题迟延交地，致使天成公司不能按合同约定时间全部实际取得受让土地。鉴于目前规划部门对尚未交付的土地重新调整了规划，天成公司不能按合同的约定继续开发利用，且三方又不能就改变投资项目、易地开发达成协议，故所签订的有关合同及补充协议应终止履行。
青岛经济技术开发区管理委员会、青岛经济技术开发区规划土地局与青岛达华房地产开发有限公司土地使用权出让合同纠纷上诉一案，因为当地两套政府体制合并、行政区域调整，影响了出让合同的履行，法院判决：由于开发区总体规划调整等当事人主观意志以外的原因，致使合同未能完全履行，对此双方当事人均无过失和责任。达华公司尚未接受的土地，由于规划调整，签订合同时的基础已经丧失，如果继续履行，将会加大达华公司的市场风险，对达华公司不公平、不合理，该尚未履行的部分不应再继续履行。达华公司请求终止履行合同的理由正当，应予支持。
通过以上两个案例可吕红兵 律师以看出，对于合同客观上已经无法履行，法院会支持解除合同。
二、出让方不能交付出让土地构成根本违约的，土地受让方有权解除合同
在土地使用权出让合同中，土地出让方按照合同的约定提供和交付出让的土地是其最主要的合同义务，如因可归责于出让方的原因导致迟延履行、不能履行，造成受让人订立合同目的落空的，除可要求出让方承担相应的违约责任外，受让人还可请求解除合同。
对出让方不能交付出让土地时的受让人的解除权，法律法规做了明确规定。《城市房地产管理法》第十七条规定：“土地使用者按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，市、县人民政府土地管理部门必须按照出让合同约定，提供出让的土地；未按照出让合同约定提供出让的土地的，土地使用者有权解除合同，由土地管理部门返还土地使用权出让金。”《国有土地使用权出让和转让条例》第十五条规定：“出让方应当按照合同规定，提供出让的土地使用权。未按合同规定提供土地使用权的，土地使用者有权解除合同，并可请求违约赔偿。”
在实践中，出让方不能交付出让土地主要是因为出让方未办理土地使用权出让批准手续。最高人民法院在《关于审理国有土地使用权合同纠纷案件的解释》第四条做了明确规定：“土地使用权出让合同的出让方因未办理土地使用权出让批准手续而不能交付土地，受让方请求解除合同的，应予支持。”另外，出让方不能交付出让土地还可能是因为合同约定出让原是集体土地而未办理征收、出让手续，或者未完成土地及地上建筑物的拆迁，导致最后不能按合同履行。土地受让方有权单方解除合同。
三、合同解除土地受让方所受的损失应当由出让方承担赔偿责任
根据《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的有关规定，人民法院对转让合同缺乏生效条件的不直接确认无效，而是允许通过补正或以其他判断标准使之有效或作有效处理。出让方与受让方在履行土地使用权出让合同的过程中，因出让方的违约行为给受让方造成的损失，按照《合同法》的规定，应当由违约方承担相应的违约责任，并应当对受让方的损失承担赔偿责任。
《合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”在司法实践中，对《合同法》第一百一十三条如何认定及操作有不同的裁判尺度，但总体上亦倾向在合同进入实质履行后因出让方单方根本违约造成合同无法继续履行而解除或终止的，应当在合理区间范围内赔偿守约方的预期利益损失。以下案例已经明确了土地转让方根本违约的损失赔偿范围包括因土地增值带来的预期利益损失。
1. 林绮卿与中山市建设企业资产经营有限公司建设用地使用权转让合同纠纷[广东省高级人民法院(2014)粤高法民一提字第
《合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”在司法实践中，对《合同法》第一百一十三条如何认定及操作有不同的裁判尺度，但总体上亦倾向在合同进入实质履行后因出让方单方根本违约造成合同无法继续履行而解除或终止的，应当在合理区间范围内赔偿守约方的预期利益损失。以下案例已经明确了土地转让方根本违约的损失赔偿范围包括因土地增值带来的预期利益损失。
1. 林绮卿与中山市建设企业资产经营有限公司建设用地使用权转让合同纠纷[广东省高级人民法院(2014)粤高法民一提字第50号]
法院认为，“林绮卿主张的损失为因《协议书》解除而导致的土地增值预期利益损失，计算方式应为土地现值扣除购地成本。土地价格变动属正常商业风险，并非不能预见，建设资产公司上述主张依据不足。”法院认为，土地增值部分是可以预期到的利益，预期利益应当得到支持。
2. 山西银盾投资担保有限公司与山西新发展汽车物流贸易集团有限公司建设用地使用权纠纷 [山西省高级人民法院(2014)晋民终字第85号]
法院认为，“涉案土地现已被拍卖，双方签订的《出让国有土地使用权转让合同》不具备履行可能，银盾公司要求解除合同的诉请符合法律规定，应予以支持。
根据合同法第一百一十三条，银盾公司有权要求新发展公司返还2300万元土地购买款，并有权要求其赔偿损失，这种损失包括直接损失和预期利益损失，借款的利息及为履行合同产生的费用为直接损失，合同如能正常履行所带来的利益为预期利益损失。
本案诉争土地已被依法拍卖5452万元，比转让时升值3152万元，该部分增值应属合同若正常履行所应具有的利益，作为土地使用权人的新发展公司本应按合同约定在一定期限内将土地过户给银盾公司，但因自己的根本违约行为，导致银盾公司在支付土地转让款后却不能实现合同目的，也丧失了本应获得的土地增值利益，且新发展公司作为土地使用权人，对自己所有的土地状况及价值理应知情，故新发展公司应就给银盾公司造成的损失承担赔偿责任。”
3、土地转让方根本违约导致受让方不能取得土地的，应赔偿受让方土地溢价损失[（2016）最高法民申301号]
如果提出预期利益的主张，却不提供相关证据，只是提供实际损失的证据，法院将仅仅支持实际损失，而由主张方承担对预期利益损失举证不能的后果。在凯达（湖南）房地产开发有限公司与湖南华夏科技发展有限公司建设用地使用权转让合同纠纷再审民事判决书[湖南省高级人民法院(2015)湘高法民再二终字第132号] 中，法院认为，凯达公司以华科公司主张的违约金过高为由请求调整违约金。华科公司则提交了相关的财务凭证证实其为履行合同所产生的实际支出为127993元，但是对于华科公司的可得利益损失，华科公司并未提交涉案土地价格评估报告或其他较为客观的依据作为计算其可得利益损失的参考。遂不再支持该项预期利益损失。
作者：缪晨曦