2016年6月2日，对于深圳土地拍卖市场而言，又是值得记录的一天。龙华上塘商住用地，作为深圳首块现售试点地块，经过公开招标方式，被中国电建集团和广州方荣房地产有限公司联合体以82.9亿的高价拿下，楼面价高达56781元/平方米。更值得注意的是，该地块试行现售制度。按照出让条件规定，该宗地上建筑物、附着物不得预售，只能在土地使用权和建筑物、附着物的所有权经依法登记，并取得不动产权证书后才能以现售形式对外销售。此外，该宗地中标人还应按市规划国土委要求及时报送项目现售试点涉及的进展、销售情况和相关开发成本核算等情况。据悉，该楼盘近日将入市销售，龙盘名称为龙华金茂府。
2018年9月中旬，一份广东省房地产业协会发布的《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》流出后，关于取消预售制的讨论再度引发风潮，尽管广东省房地产业协会和广东省国土资源厅后续陆续予以澄清，但逐步取消预售制度俨然已经成为大概率事件。
无独有偶，广东中山出让土地要求现售的消息发布，再次让现售成为房企不得不审慎面对的现实课题。
为什么要取消预售制这一房地产行业赖以生存和发展的基础制度？房企又将如何面对？
一、关于预售制
预售制度来源于香港，始于上世纪50年代的香港。地产大亨霍英东是第一个卖楼花的人，他发明了一种能加速开发商资金周转、又能让普通人减轻支付房款压力的新方法，即预售制。1956年香港政府出台《预售楼花同意书》，实现了对预售商品房（即楼花）的首度确认并进行规范管理。
我国大陆地区对预售制度的引入和发展经历了三个阶段：1994年11月，我国颁布《城市商品房预售管理办法》对商品房预售条件做出明确规定；2001年8月，《建设部关于修改〈城市商品房预售管理办法〉的决定》发布，加强了预售监管和惩戒措施；2004年7月，建设部《关于修改〈城市商品房预售管理办法〉的决定》发布，进一步细化了预售证流程和网签。
二、预售制度的利与弊
预售制度是时代的产物，迎合了房地产初期快速发展阶段的内在核心需求，帮助房地产企业以更低的资金成本实现资产规模扩张，极大地促进了房地产行业的快速成长。
首先，商品房预售有助于开发商合理运用杠杆进行融资，提高资金使用效率。根据国家统计局发布信息可知，2018年1-8月，除去开发商间接融资，我国开发商房地产开发资金来源合计约10.7万亿元，其中的定金和预收款达到 3.54万亿元，占全部资金来源的 33.2%。由此可见，预售款是我国房地产市场最为重要的融资渠道之一。
其次，预售制使得开发商实现了资金的提前回笼，有助于开发商降低开发资金的使用成本，减轻开发商的财务压力，从而帮助开发商实现了高周转、资产规模快速增加。
第三，商品房预售制帮助开发商提前回收资金，有利于其具备持续的资金实力投入建设，有利于保障项目顺利建成，保障承包商和供应商的利益。
但是，商品房预售制度也存在天然的制度缺陷和风险。预售制度构建的基础在于开发商与购房者在权利义务分担及风险承担上的相对不平衡，并且风险向银行等融资机构、承建商及供应商移转。第一，预售制度让购房者提前买单，购房者在购买楼花时，并没有看到实物，购房者承担了未来全部风险和多余的资金成本。一旦开发商资金链断裂就会导致项目烂尾，将严重损害购房人的利益。房地产行业发展的这三十多年，烂尾楼和房企破产的案例屡见不鲜。第二，预售制度构建了不公平交易的方式。由于监管不到位，许多开发商利用信息不对称的优势，进行虚假宣传、欺诈等方式侵害购房者利益，购房者处于劣势地位。第三，预售制度大大降低了开发商的门槛，对开发存在天然的制度缺陷和风险。预售制度构建的基础在于开发商与购房者在权利义务分担及风险承担上的相对不平衡，并且风险向银行等融资机构、承建商及供应商移转。第一，预售制度让购房者提前买单，购房者在购买楼花时，并没有看到实物，购房者承担了未来全部风险和多余的资金成本。一旦开发商资金链断裂就会导致项目烂尾，将严重损害购房人的利益。房地产行业发展的这三十多年，烂尾楼和房企破产的案例屡见不鲜。第二，预售制度构建了不公平交易的方式。由于监管不到位，许多开发商利用信息不对称的优势，进行虚假宣传、欺诈等方式侵害购房者利益，购房者处于劣势地位。第三，预售制度大大降低了开发商的门槛，对开发商的自有资金持有比例要求不高，导致行业出现恶性竞争和过度投资，资金风险转嫁给银行及金融机构、承建商、供应商，部分开发商甚至空手套白狼，给社会和金融环境带来了较大风险。
三、取消预售制是大势所趋
政府和业界对于是否取消预售制实行现售存在较大争议。毋庸置疑，预售制度为房地产行业带来了发展契机，预售制度和按揭制度是我国房地产行业最重要的基础制度和有力工具，极大的促进了房地产行业的发展。我国房地产市场经数十年的发展，已经进入建立长效机制的关键时期，快速高效发展房地产行业已经不是当前最重要的目标。政府对于房地产业的发展，也一直在采取宏观调控的措施，予以规制、监管和引导，促使行业向着良性、健康、可持续的方向发展和存续。在此背景下，为了解决预售制度本身存在缺陷，以及因此带来的管理风险、金融风险和社会风险，着力推进“去杠杆”，逐步推动消除预售制度，全面实行现售制度已经是大势所趋。
目前，银根紧缩，调控的层面扩宽及内容升级，房地产行业融资已经成为房企的首要课题和发展掣肘，部分房企的生存和发展面临最为终极的考验，在此情形下，直接取消预售制度必然会带来颠覆性的影响。住建部在下发的函件中提及，将通过逐步试点的方式推动取消预售政策的实施。深圳市第一个现售试点楼盘即将入市，中山市通过土地市场启动现售政策，可以视为逐步取消预售政策将大面积启动的标志。
四、开发商如何应对取消预售制
预售制度逐步取消，一方面，预售制度调整将导致住房供应结构改变，短期内市场将面临供应骤减的问题，大概率会推高房价。另一方面，房企的整体资金面受影响，体现为回款速度变慢房地产预期，降低出价。预售变现售情况下，要保证同等利润率，地价较标准情况需要大幅度降低。
第四，加强项目管理，加快项目节奏成为必要。此前，行业内提出的高周转策略，其主要目的就是将预售时间节点以及现金流回正时间节点提前，同时通过规范化精细化的管理控制成本。一旦预售制度趋严、销售回款时间周期变长，房企有可能会在可许范围内加快施工节奏，这就需要房地产企业具有更为专业的项目管理能力。在材料、建造方式、管理模式等方面应当有所突破，并通过标准化的模式，去压缩前端设计、报批报建、招投标等的时间去实现高周转。（观点来源：广东卓建律师事务所专职律师，远筑房地产律师团主办律师 朱伟杰律师）