一、问题的提出
自2013年南京市鼓楼区法院落判全国首例小区车库之争，上海、广州、深圳、海南、福建等地纷纷出现了本地区的“首例小区车库纠纷”。但非常遗憾的是，梳理各地涉及住宅小区地下车库的判决发现：各地即使在2007年《物权法》出台之后，也存在司法裁判走向不一，判决结果完全相反的现象。我们举出以下典型案例，引出本文将要探讨的问题：
（一）南京鼓楼区法院全国首例小区车库纠纷
在南京鼓楼区法院审理的“星汉城市花园业主委员会与被告江苏星汉置业有限公司车库纠纷案”[1]中，被告星汉置业公司按相关规定，经规划核准建设36个车库（实际建设59个，超规划建设23个），为独立于商品房建筑面积的部分，但未取得独立的销售许可证。建成后小区土地使用权面积为7697.60平方米，共用分摊面积亦同。后被告将车库向小区业主出售，使用年限同商品房。现已出售35个车库，剩余由物业公司出租给业主。业委会代表全体业主要求被告归还车库遭到拒绝，遂诉至法院。原告认为地下车库作为小区公共配套设施应属全体所有，要求被告移交剩余车库，就不能的移交的车库支付相应对价。法院经审理后认为小区业主实际对其中29个车库享有占有、使用、收益、处分权。[2]鉴于被告已交付了24个车库，剩余5个车库已实际出售给其他业主，故判决被告支付5个车库对应的出售价款50,0000元作为赔偿。
（二）上海第一中院“今天花园”小区地下车库纠纷
在上海市第一中级人民法院终审的“上海闵行市政公司诉上海某物业公司、今天花园小区业主委员会车库纠纷案”[3]中，上海市闵行区“今天花园”由案外人上海贵都房地产开发有限公司建造，2002年开始销售，2007年开发商销售完后，将小区设施设备全部移交给了业委会，包括地下车库钥匙、图纸以及从2002年开始收取的地下车库停车费历年结余等。2008年贵都房产公司补办了地下车库产权证并于2009年1月将之转让给闵行市政公司，办理了产权过户手续。后闵行市政以此为据诉至法院请求业委会移交车库并交付使用地下车库的相关费用。一审法院认为原告提供的移交文件“并不能认定贵都房产公司有将地下车库赠与小区业委会的意思表示，更没有相应的书面合同”，判决支持闵行市政的请求，驳回了业委会的诉求，二审维持原判。
上述两个案件审理及判决争议的焦点主要在于地下车库权属界定问题，在《物权法》框架下，究竟是属于开发商所有还是全体业主所有，亦或依据车位配套的相关规定部分属于业主所有，还是遵照 “谁投资、谁所有、谁受益”原则确定归属？地下停车库是否可以单独进行权属登记或者颁发单独的产权证？依据又是什么？这对地下停车库的归属权又将产生怎样的影响？
二、我国住宅小区地下车库权属主要学说评析
（一）地下停车库的概念和分类
住宅小区地下车库是指建在建筑物地基层的地下或半地下停车场所，或独立的顶面低于地表或高于地表面的地下或半地下停车场所。现实生活中，地下车库主要有几种类型：（1）利用人防工程结建的地下车库，兼具停车和人防双重功用。人防工程的建设主要依据《人民防空法》第22条：“城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。”（2）依据相关规定为小区公共配套设施的建设地下车库，建设部颁布的《城市居住区规划设计规范》第 6.0.5 条规定：“居住区内公共活动中心、集贸市场和人流较多的公共建设（如商场、医院等），必须配建公共停车场（库）”；第 8.0.6 条规定：“居民汽车停车率不应小于 10%；居民区内地面停车率不宜超过 10％；居民停车场、库的布置应留有必要的发展余地。”。而且上述规定为强制性规范，换言之建地下设车库是房地产开发商的法定义务，与小区内的道路、绿地等均为小区公共配套设施的一部分。（3）开发商超过规划设计标准自行建造的地下车库，该类车库包括经过建设工程规划许可和未经建设工程规划许可建造的车库两种类型。配建一定比例的地下车库是开发商的法定义务，但出于盈利目的，通常情况下开发商在经过合法审批后，取得相应的建设规划许可证后还会建造一定数量的地下车库用于满足小区停车需要，并赚取利润。
在确定地下停车库归属问题上，现行物权法等相关法律法规规定过于宽泛，具有不确定性。这些都在一定程度上助推了学界关于地下车库权属的争论。我们在梳理众多学者观点基础上，发现目前有关地下停车库产权归属问题主要有4种学说，分别是行政判断说、约定归属说、投资利益归属说、空间关系说。
（二）关于地下车库的主要学说及评析
第一，行政判断说。即根据行政机关依据政府职能作出的具体行政行为作为判断地下停车库权属的依据。如经有关部门许可办理地下车库权属登记或取得以地下车库为标的的物业建设许可及销售许可等。
第二，约定归属说。依文义理解，就是开发商与业主通过协议约定的方式来明确地下车库权属问题。主要的法律依据是《物权法》第74条第2款之规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”
第三，投资利益归属说。该学说以地下车库的建造成本或者地下车库权属变动时支付的价款为投资成本，投资人即为所有权人，简单说来就是“谁投资、谁所有、谁受益”。投资成本分为建设投资成本和实物成本，资金投放系货币性质的“建设投资成本”，而“容积率”和“面积公摊”则属于实物成本。[4]以建造成本投资为例，主要看地下车库是否属于公摊于小区建筑面积当中，是否计入小区的容积率之中。也就是说开发商建造地下车库的成本是否已经分摊到房屋价值之中，从而锁定所有权人。
第四，空间关系说。所谓空间关系说就是看地下车库是否构成专有部分或者专有部分从物或者重要成分。进而言之就是根据地下车库与相应地上建筑物的空间关系判断车库的最终权属。而地下车库需要构成专有部分，则以以存在相应的土地使用权为基础。
笔者以为，上述四种学说均在不同程度上存在一定的弊端。首先，行政判断说依据具体行政行为等作为界定地下车库权属的依据，颇有“首尾不相顾”之嫌，存在着明显的漏洞。在“司法最终裁决”原则下，所谓的行政判断并非是这类物权纠纷解决的最终依据。当据以作出地下车库权属界定的行政判断被司法判决或裁定推翻之际，也是其理论崩坍之时。其次，约定归属说的不足并不在于理论上缺陷，而在于面对现实的无力。有《物权法》第74条作支撑，约定归属说似乎有成为盖棺定论之说的趋势。然细究之，该条规定似乎仅限于“停车位、停车库已经被登记为一项独立的不动产之时，其上存在着一项独立于建筑物区分所有权的停车位、停车库的所有权，可以单独买卖”的情形[5]。而面对未登记的其他情形则苍白无力。并且根据《物权法》第30条：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”地下停车库应自开发商取得相应建筑许可证，并最终建成验收，其所有权就归属于开发商。既然如此，与其说是“约定归属”，毋宁说是依据与开发商之间关于地下车库的出售、出租合同等，在支付相应的对价后取得相应的所有权、处分权、使用权。况且，本身有合法清晰明确的所有权才是约定归属的基础，如果所有权本就不归属于开发商，还能通过约定归属于开发商吗？
再次，关于“投资利益归属说”，实质而言便是成本收益说，谁投资建设地下车库，付出了相应的成本，便对应享有其收益（地下车库的产权）。但因地下车库建设属于对于建筑范围内空间的利用，因此必然涉及容积率以及面积公摊问题。但该种学说从实操角度来讲，则较为存在应用障碍。首先，市场决定商品价格，房价也不例外。质言之，房价是由市场上的供求关系决定，而与建造成本或者开发商所称的利润率并无太大的直接因果关系。退而论之，即使我们“认为”房价的高低是与建造成本存在一定意义上的因果联系，那么开发商会在交易中依据“诚实信用原则”告知真实的建造成本和利润率吗？当然不会，也许只有在诉讼的法庭上依靠法庭依申请或职权调取的相关证据才能让真相浮现。
最后，“空间关系说”从地下车库与所在土地的空间位置，所处建筑（群）的形态，与其他建筑物或建筑设施的空间关系，以及物理建造等角度来判断其归属。这种学说的合理在于因循了停车库属于对于空间的利用之目的思路。因此明晰了空间的权属也就界定了地下车库的产权。既然是空间归属，则只需按照建筑物区分所有的一般规则处理。因为地下停车库与上层建筑物天然的空间依附关系，因此这种学说视角下通常会认为实际情况中地下停车库归属为业主所有。其不足之处则在于忽视了除依据建设部颁布的《城市居住区规划设计规范》强制性规范要求配建一定比例的地下车库外，开发商自行建造地下车库也需要巨大的成本，因此倘若完全按照空间关系说来判断，不加区分，所有的地下停车库均归属于全体业主，则会造成新的不公平。
三、我国住宅小区地下车库权属法律规范现状及存在的问题
在《物权法》颁布之前，关于地下车库、车位的全国性立法缺失，因此关于地下车库的法律规范主要为地方性法律法规规章等。
（一）《物权法》出台前一些地方关于车库权属的相关规定及存在的问题
如上海市2006年颁行的《上海市城市地下空间建设用地审批和房地产登记试行规定》第7条（土地使用权范围内）中规定：“建设单位应当在经批准的建设用地范围内依法实施建设；竣工后，该地下建（构）筑物的外围实际所及的地下空间范围为其地下土地使用权范围。”因此，地下土地使用权的正当性已经被实践所确认，地下车库有对应的土地使用权存在，可以成为专有权的标的，实践中也可以取得房地产权属证书。在权属正当的前提下开发商拥有对地下车库处分权利。而早先上海市房屋土地资源管理局制定的《关于商品房项目附属地下车库（位）租售问题的暂行规定》（沪房地资市【2003】6号），这个规定允许开发商将地下车库进行租售。因此地下车库符合理论上成为专有权标的的独立性标准，车库的建筑面积也有对应的地下土地土地使用权，符合房地产权属证书的强制性标。
北京市国土资源和房屋管理局于2003年颁行的《北京市关于室内机动车停车位销售、测绘、产权登记有关问题的通知》第五条：“五、销售的室内机动车停车位可单独核发房屋所有权证，也可以与购买的商品房合并核发房屋所有权证。”相较而言，北京地区关于地下车库控制较为宽松，可以颁发单独产权证书，也能够自由的进行交易。
武汉市房产管理局于 2003 年出台的《关于进一步明确房产交易与权属登记发证工作中有关问题的意见》规定了办理车位登记的必备条件：“第一、在已审批的规划设计中有明确用途（泊车、商用等）的认定；第二、车库、车位权利归属的界限标识必须是固定的，并且建设施工过程中其施工设计图必须与建造完成的车库、车位的实际现状保持一致性；第三、为车位办理房屋所有权登记其建筑面积必须符合房屋建筑面积的基本条件。”但没有明确车位所有权的属性。
综上可知，一些经济发达地区基于经济发展、定分止争的需要，大胆尝试，相继出台过一些关于地下车库的规定。但同时也存在各地甚至同一地区规范不统一甚至截然相反的现象，也在一定程度上造成了地下车库权属规范混乱的局面。
（二）《物权法》出台后关于地下车库权属的相关规定及存在问题
物权法的颁布是地下车库权属争议的一个分水岭，其结束了各地关于地下车库权属规定繁杂不一的局面，又刺激了各部门及地区在物权法基础上制定有关地下车库权属更为细致和创新的规定。
（1）物权法及其草案关于地下车库的规定
《物权法（草案）》第76条：“建筑区划内的绿地、道路以及物业管理用房，属于业主共有，但属于市政建设的除外。会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。”《物权法》第七十三条：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”第七十四条：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”
（2）各部委及地区关于地下权属更为细致和创新的规定
虽然物权法中对于地下车库是否为独立物权以及能否进行单独的权属登记避而不语，但各部委及地区在物权法颁布之后却在这个问题上作出了大胆而有益的尝试。总体思路是明确对停车场进行不动产登记，就是把停车场当成了一个独立的物权，对其法律关系的界定更为清晰了。
2016年5月，住建部发布的《城市地下空间开发利用“十三五”规划》提出：“对已有和在建地下空间进行分类和信息收集，并纳入不动产统一登记管理。”从配套的《不动产登记操作规范（试行）》查询可得，“地下车库、商铺等具有独立使用价值的特定空间”是列入其中的不动产单元。在我国部分城市的地方规定中，车位和车库都可以相应的权属登记，成为专有权的客体。如《浙江省地下建筑物登记暂行办法》第8条2款规定：“房地产开发项目内按照规划要求建设的地下车位，符合条件的，可进行所有权登记。”《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理规定》第4条规定：“房地产开发商出租、出售规划内的车库（位），需经初始登记确认权属。”再如《汕头经济特区物业管理条例》第15条规定：“物业的配套车库（位）需经权属登记后方能出售。”
虽然物权法的颁布，结束了各地关于地下车库权属不统一的局面，但因其出台仓促，并且基于平衡利益的考量，关于地下车库的规定过于宽泛且对有些情况进行了回避。表现为：第一，物权法虽然强调小区车位、车库应首先满足业主需要，这个标准太过于主观，实操性较低。第二，物权法虽然确立了明确了关于车位、车库应首先通过当事人约定方式进行明确，但却删除了《物权法（草案）》 “没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。”这一条款，并且没有代之以替补条款，导致出现该类纠纷无法可依。第三，关于地下车库是否属于属于具有独立使用价值的特定空间，具有独立的产权，未予明确，而是进行了回避。而各部委及地方出台的关于地下车库、车位的规定，并未拘束于物权法相关法条的细化，而是进行了大胆的制度创新，不约合同的建构关于地下车库的独立产权制度。但总体来说也存在思路不统一的问题。如有的地区对于地下车库进行权属登记非强制性，有的地方是强制性且将之前置于地下车库进行单独的交易的前提。
（三）房地产行业利用强弱地位确立的开发商既得利益寻求保护，难以撼动
众所周知，我国的房地产行业发展至现今也不过是三十多年，虽然从起初的摸索无序到现今的相对规范，但远远没有步入成熟、可持续发展的良性运行阶段。在早先的初始阶段，开发商与业主可谓是相相互依存又彼此对立的合作方和冲突方。在诸如地下车库、会所、配套设施、物业用房等小区物权的归属上，开发商利用信息不对称、虚假宣传、行业规则、优势地位等已经确立为开发商所有或实际占有，并实际掌控、使用并收益，在长期的掌控过程中甚至还发生了不同程度的权利流转并成为事实。这种既得的利益格局牵涉甚广，在受到权利挑战时难免寻求保护，甚至是立法的保护。不可回避的是，《物权法》第七十四条本身也是妥协的条款。
（四）住宅小区车库单独进行权属登记或颁发产权证的现状及存在的问题
在2016年5月，住建部发布的《城市地下空间开发利用“十三五”规划》提出：“对已有和在建地下空间进行分类和信息收集，并纳入不动产统一登记管理”，在查阅《不动产登记操作规范（试行）》可以发现，地下车库、商铺等具有独立使用价值的特定空间是赫然在列的不动产单元。《深圳市城市规划标准与准则》中规定：“在建筑报建时已批准可以单独销售的地下室停车场及车位可以销售、抵押”。解构这条规定，我们可以认为在执行政府规划的基础上，开发商可以通过让地下车库在与商铺铺位平等分配地价、平等分摊共有土地面积基础上，进行产权登记。且深圳市规土委在2014年《深圳市房地产开发项目停车位建设及处分管理办法（征求意见稿）》中将停车位车库分为建筑必须配建车位和增设车位，对于增设车位，依其规定第13条：“增设停车位的登记按照《深圳经济特区房地产登记条例》等有关规定办理。”可颁发相应产权证。
而杭州的《杭州市区地下空间建设用地管理和土地登记暂行规定》第1条规定：“一、本规定所称的地下空间建设用地使用权，是指经依法批准建设，净高度大于2.2米(含，地下停车库净高度可适当放宽)的地下建筑物所占封闭空间及其外围水平投影占地范围的建设用地使用权。”第七条：“经依法批准实施的地下工程，在建设项目地下工程施工完成后，可委托进行房屋预测绘，经建设、规划、人防、消防、交警等部门批准后，可办理有偿使用手续及土地登记手续。”同样的，《福建省地下空间建设用地管理和土地登记暂行规定》地下空间建设用地使用权登记作出明确规定，其中就包括地下停车场。
虽然对地下车库等进行权属登记，有利于明晰产权，减少纠纷，但是我们不能忽视的一个事实就是：不动产登记的行为是一项行政许可行为，其作出必须具有上位法的依据，但是国土相关部门对于车位、地下停车库颁布进行相应的权属登记，并颁发证书似乎并没有相应的行政法上的依据作为支撑。因此从这个角度而言，对地下停车库进行权属登记的行为看似有助于明晰产权，实际上却是一种违法许可行为，可能将地下车库权属纠纷引入更大争议漩涡。当然，立法相较于社会发展难免存在一定程度的滞后或失范，而我国立法或修法的一种常见的情形即是实践中已经确立和通行的规则得到法律的最终确认。
四、我国住宅小区地下车库权属争议的解决路径
随着经济发展，人们生活水平逐步提高，私家车的保有量已大幅上扬，截至2016年6月底，全国机动车保有量已达2.85亿辆，其中汽车1.84亿辆。与此同时，小区配备的车位却远远不能满足需求。以至于在沿海发达地区，有小区车位价格能达百万以上。[6]在地下车库价格行情迅速上涨之际，有关小区地下车库产权纠纷也愈演愈烈，因此亟待提出切实可行的解决路径。
（一）权属界定上采取“综合说”进行认定
在地下停车库权属界定上，我们主张采用“综合说”作为定纷止争的依据。所谓“综合说”，就是在前文述及的 “空间关系说”的基础上，从公平角度出发，考虑开发商建造地下车库资金成本较大，因此对于依据建设部《城市居住区规划设计规范》和各地方具体规定（如文中案例提到的南京地区）中的强制性要求配建一定比例的地下车库外，开发商自行合法建造地下车库可依照“谁投资、谁受益”原则确定该部分地下车库的归属。
<李伟 律师;'>在2016年5月，住建部发布的《城市地下空间开发利用“十三五”规划》提出：“对已有和在建地下空间进行分类和信息收集，并纳入不动产统一登记管理”，在查阅《不动产登记操作规范（试行）》可以发现，地下车库、商铺等具有独立使用价值的特定空间是赫然在列的不动产单元。《深圳市城市规划标准与准则》中规定：“在建筑报建时已批准可以单独销售的地下室停车场及车位可以销售、抵押”。解构这条规定，我们可以认为在执行政府规划的基础上，开发商可以通过让地下车库在与商铺铺位平等分配地价、平等分摊共有土地面积基础上，进行产权登记。且深圳市规土委在2014年《深圳市房地产开发项目停车位建设及处分管理办法（征求意见稿）》中将停车位车库分为建筑必须配建车位和增设车位，对于增设车位，依其规定第13条：“增设停车位的登记按照《深圳经济特区房地产登记条例》等有关规定办理。”可颁发相应产权证。
而杭州的《杭州市区地下空间建设用地管理和土地登记暂行规定》第1条规定：“一、本规定所称的地下空间建设用地使用权，是指经依法批准建设，净高度大于2.2米(含，地下停车库净高度可适当放宽)的地下建筑物所占封闭空间及其外围水平投影占地范围的建设用地使用权。”第七条：“经依法批准实施的地下工程，在建设项目地下工程施工完成后，可委托进行房屋预测绘，经建设、规划、人防、消防、交警等部门批准后，可办理有偿使用手续及土地登记手续。”同样的，《福建省地下空间建设用地管理和土地登记暂行规定》地下空间建设用地使用权登记作出明确规定，其中就包括地下停车场。
虽然对地下车库等进行权属登记，有利于明晰产权，减少纠纷，但是我们不能忽视的一个事实就是：不动产登记的行为是一项行政许可行为，其作出必须具有上位法的依据，但是国土相关部门对于车位、地下停车库颁布进行相应的权属登记，并颁发证书似乎并没有相应的行政法上的依据作为支撑。因此从这个角度而言，对地下停车库进行权属登记的行为看似有助于明晰产权，实际上却是一种违法许可行为，可能将地下车库权属纠纷引入更大争议漩涡。当然，立法相较于社会发展难免存在一定程度的滞后或失范，而我国立法或修法的一种常见的情形即是实践中已经确立和通行的规则得到法律的最终确认。
四、我国住宅小区地下车库权属争议的解决路径
随着经济发展，人们生活水平逐步提高，私家车的保有量已大幅上扬，截至2016年6月底，全国机动车保有量已达2.85亿辆，其中汽车1.84亿辆。与此同时，小区配备的车位却远远不能满足需求。以至于在沿海发达地区，有小区车位价格能达百万以上。[6]在地下车库价格行情迅速上涨之际，有关小区地下车库产权纠纷也愈演愈烈，因此亟待提出切实可行的解决路径。
（一）权属界定上采取“综合说”进行认定
在地下停车库权属界定上，我们主张采用“综合说”作为定纷止争的依据。所谓“综合说”，就是在前文述及的 “空间关系说”的基础上，从公平角度出发，考虑开发商建造地下车库资金成本较大，因此对于依据建设部《城市居住区规划设计规范》和各地方具体规定（如文中案例提到的南京地区）中的强制性要求配建一定比例的地下车库外，开发商自行合法建造地下车库可依照“谁投资、谁受益”原则确定该部分地下车库的归属。
换言之倘若完全按照“空间关系说”来判断也会造成新的不公平，由于地下停车库与地上建筑物空间依附关系强烈表现于地下车库对于建筑物的天然空间依附，且地下车库的首要功能在于具有停车，以满足小区业主使用需要为前提。因此依据“空间关系说”理论现实情况下将会导致大部分的车库归为业主所有。如此开发商既要承担建设所有“满足需要”的车库，又承担所有的成本支出，其结果必然是推动房价的上涨。综上，基于地下车库建造工程量较大，不同于地上车位，所耗费的资金量也是巨大的，因此在配建要求比例的停车库之外，我们认为同时兼具“谁投资、谁受益”的原则，开发商对于这部分地下车库具有所有权。地下停车库同时兼具人防等功能的，所有权虽然属于国家，但非战时的经营收益权应归属建造投资者。
（二）地下车库权属争议解决的对策提出
如上文所述，上海和南京两个关于地下车库权属纠纷的案例产生了截然不同的判决。南京法院判决虽未如网上传播的未生效判决一般将所有的地下车库判给业委会。但是依据《商品房附属房屋转让等问题的若干规定（试行）》第六条的规定，认为业主应有不低于15%（最低6个）的车库。因此对29个车库拥有相应的权利。换言之，依据法院裁判的观点，剩余的30个车位的所有权则属于开发商所有。具言之，地下车库建设由开发商投资，除强制性要求配建的部分车库外，剩余超过规划批准建设的30个车位性质如何，则应看其是否属于《物权法》第74条中属于业主共有范围之内，一定程度上看其是否属于共有建筑面积范围内。根据国家质量技术监督局发布的《房产测量规范》（GB/T17986-2000）中“共有建筑面积的分摊”B3.1部分，也明确规定：“独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。”，因此剩余30个地下车库属于开发商所有。
而上海市第二中院的判决则并未考虑强制性要求配建的地下车库与超过规划设计建造的地下车库不同的权属情况，而是一刀切将小区内所有的地下车库均判给承继开发商车库产权的闵行市政公司，选择性忽视必须配建的地下车库的产权归属的不同，未免过于武断。我们从上述两则案例出发，以案例分析入手，结合本文不同类型的地下车库，提出实务中解决该类纠纷争议的建议。
（1）遵照城市规划相关规定配建的地下车库，所有权归开发商
前文已述及，根据《城市居住区规划设计规范》相关强制性规范，地下车库建设为开发商的法定义务。因此按照设计规范，所有小区都应配建一定比例的地下车库，具体各个地区要求并不一致。例如根据南京法院判决的案件中，开发商便依据南京市《南京市建筑物配件停车设施标准与规则》和《建筑工程设计要点通知》的要求，以0.2车位/户的比例建造地下车库。这些车库的所有权根据《物权法》第142条规定：“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。”属于开发商所有。虽然《物权法》第74条第2款规定：“建筑规划内，规划用于停车汽车的车位、车库，由当事人通过出售，附赠或者出租等方式约定。”该条款看似将地下车库的归属交由开发商与业主通过约定确定，其实不然，因为开发商对这些车库进行处分的前提必然是拥有所有权。总而言之，我们认为遵照城市规划相关规定配建的地下车库，所有权归开发商。
现有的司法实务理论和裁判案例也基本支持这种观点，最高人民法院民事审判第一庭编著的《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》一书也明确指出：“《物权法》关于规划用于停放汽车的车位、车库的所有权是明确的——归开发商。”[7]实务案例如本文首部的上海第一中院终审的“今天花园”小区车库纠纷裁判观点亦是如此。除此以外，在“深圳市宝安区丰华苑业主委员会与深圳市宝安骏原丰实业发展有限公司建筑物区分所有权纠纷”[8]中，被告开发商骏原丰公司在取得建设工程规划许可后，建造小区内的地下车库，未计入公摊面积。后双方因交付使用问题发生争议，丰华苑业委会诉至法院请求确认地下车库产权归属全体业主，法院经过审理认为地下车库产权属于开发商所有，驳回了业委会的诉请。
（2）开发商超过规划设计标准自行建造的地下车库，权属认定应与相应区域保持一致
超过规划设计标准建造的地下车库分为两类：一类是经过合法的建设工程规划许可建造的超标地下车库，这类车库是合法的，可以进行销售。但是因为可能涉及到占用的区域不同，权属并不相同，如果占用的属于《物权法》第74条第3款规定中属于“业主共有的道路或者其他场地的”，属于业主所有；还有一类车库是未经建设工程许可建造的，因这类车库建设违反了城乡规划法等的强制性规定，因此是不能出售的。即使这类车库占用业主共有的场地，业主也不能因此当然取得所有权。
在“赵杰与徐州福源房地产开发有限公司车位纠纷案”[9]中，小区业主赵杰向开发商福源公司购买某车位，后因故赵杰无法正常使用该车位，遂产生争议，诉至法院。法院根据《物权法》第74条及《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条的规定，认定涉案车位未经规划，又建在公共绿地上，应属于业主共有。在“焦彦君、焦琰彦等与郑州德丰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷上诉案”[10]中，上诉人德丰公司与被上诉人焦彦君等人签订房屋买卖合同和车库转让合同，合同原告购买住房一套以及3个涉案车库，后双方因交付问题发生争议。上诉人在一审中请求解除合同，并返还购买车库等款项。一审法院经审理认为，小区地下车库并未规划作为车位使用，德丰公司私自在原建筑负一层架空改造而成，并未经过建筑主管部门、消防部门规划批准、验收，诉争车库的建设缺乏合法依据。最终判定双方车库买卖合同违反法律强制性规定，合同无效。
（3）利用人防工程结建的地下车库，所有权归国家，收益权由投资者享有
按照《人民防空法》第三十七条“国防资产归国家所有”的规定，住宅小区的人防地下车库所有权应该归国家所有，但同时规定了和平时期“谁投资、谁使用、谁受益”原则。虽然所有权归属于国家，但在实际中，因属于开发商投资建造，因此对利用人防工程结建的地下车库同样会对外进行销售。我们认为，此处销售的是该车库和平时期的使用权，而非所有权，但应当允许进行转让。
在南京市中级人民法院审理的“南京市美河园住宅小区业主委员会与江苏中江国际房地产有限公司等业主共有权纠纷上诉案”[11]中，被上诉人中江国际房地产公司利用部分为人防区域结建了地下车库，并向业主销售地下车位的使用权，后双方因该地下车库所有权发生争议，业委会向法院起诉请求判令地下车库所有权归属全体业主。一审法院经审理根据《人民防空法》、《物权法》等规定判决中江公司作为开发建设单位，依法享有涉案小区防空地下机械车位的使用权、收益权，驳回业委会诉请，二审维持原判。“钦州希望房地产开发有限公司与南宁凭兴物业服务有限公司、南宁凭兴物业服务有限公司钦州分公司返还原物纠纷案”[12]中的判决思路同上述案件如出一辙。
但在其他地方实际操作上，关于人防工程结建的地下车库还是有所争议的。如《郑州市城市地下空间开发利用管理办法》就明确规定，结合地标建筑同步开发为人防工程的，法定义务以外部分，其权属投资者享有。广西玉林市中级人民法院在“玉林市胜利路36号商住楼业主委员会、罗广才、陈辉、石黄康因与被上诉人广西恒丰城市开发有限公司（以下简称恒丰公司）车库纠纷一案”[13]中，判定涉案人防工程结建的地下车库归开发商所有。
我们认为人防工程是国防资产的重要组成部分，而国防资产又属于国家所有，且地下人防工程的设计、施工、监理和报竣等都需要受到当地人防部门的监督，因此利用人防工程结建的地下车库其所有权应归属国家所有，不少地方的规定亦是如此。如《江苏省物业管理条例》规定依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，不得将停车位出售、附赠，而应当向全体业主开放，且出租的租赁期限不得超过三年，不得将停车位出售、附赠。而且人防工程在和平时期开发使用须向国家缴纳一定使用费用，同样可印证人防工程的国家属性。北京房屋土地管理局、北京人民防空办公室颁布的《关于加强居住小区内人防工程使用管理的补充通知》第2条规定：“人防国有资产是国防资产的组成部分，未开发使用不缴纳物业管理费。开发使用的人防工程，由使用人缴纳物业管理费。”综上，我们认为利用人防工程结建的地下车库所有权归属国家，而收益权则由投资者享有。
[3] 上海第二中级人民法院（2012）沪一中民二（民）终字第706号民事判决书。
[4] 丁南：“建筑物区分所有权语境下的停车位归属——对《物权法》第七十四条之再解释”，《法学杂志》，2012年第10期，第75页。
[5] 崔建远：《物权法》（第二版），北京：中国人民大学出版社2011年版，第192页。
[6] http://business.sohu.com/20150924/n422024827.shtml
[7] 奚晓明编、最高人民法院民事第一审判庭：《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，北京：人民法院出版社，2009年版，第54页。
[8] 广东省深圳市宝安区（2015）深宝法民三初字第1231号民事判决书。
[9] 江苏省徐州市中级人民法院（2014）徐民终字第02915号民事判决书。
[10] 河南省郑州市中级人民法院（2016）豫01民终11434号民事判决书。
[11] 江苏省南京市中级人民法院(2017)苏01民终2327号民事判决书。
[12] 广西壮族自治区钦州市中级人民法院（2015）钦民一终字第306号民事判决书。
[13] 广西壮族自治区玉林市中级人民法院（2014）玉中民三终字第58号。