一、概念的界定
城市更新是指由符合《城市更新办法》规定的主体对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）内具有以下情形（一）城市的基础设施、公共服务设施亟需完善；（二）环境恶劣或者存在重大安全隐患；（三）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施；（四）依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。根据城市规划和《城市更新办法》规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动。综合整治、功能改变或者拆除重建是说城市更新的三种方式，因旧住宅区拆除重建涉及主体多，利益冲突重大，法律关系复杂，律师介入最多，本文中未特别指明，城市更新项目均指旧住宅区拆除重建类城市更新。
二、城市更新项目列入城市更新年度计划前律师尽职调查的必要性
根据《城市更新办法》的规定，旧居住区建筑物建成时间未达到20年的，原则上不得拟订为城市更新单元。实践中，深圳市20年以上的旧住宅区无论土地的用地情况还是建筑物的权属情况非常复杂，尤其在上世纪90年代进行的农村城市化集体土地转为国有土地的过程中，原农村集体经济组织继受单位、没有开发经验的资金方以及一般的权利主体，均缺乏改造的经验和相应的专业技术，对城市更新项目列入计划需要具备的条件以及在改造过程中可能遇到的瓶颈难题和相关风险缺乏专业知识。甚至对项目本身的土地及建筑物的历史情况模糊不清，不知从何下手。而经验丰富的律师可以凭借对城市更新法律法规流程的熟悉和了解、对相关法律关系的准确界定、法律风险的预知能力等制定详细的前期尽职调查方案。为项目列入城市更新年度计划，甚至为项目后续的顺利开展无疑具有重要的意义。
三、城市更新项目列入城市更新年度计划前律师尽职调查的目的
城市更新项目列入计划的前提是改造意愿的有效征集，城市更新单元拆除范围内建筑物为多个权利主体共有的，占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意进行城市更新；建筑物区分所有的，专有部分占建筑物总面积三分之二以上的权利主体且占总人数占建筑物总面积三分之二以上且占总数量三分之二以上的权利主体同意进行城市更新，即通常说的要达到两个“三分之二”。而权利人明确表达改造意愿的前提是补偿方案的明确。对于项目申报人来说，掌握项目区域房地产的基本类型和房地产的规模为概算补偿标准，制定初步补偿方案，实现达到更新改造意愿法定条件提供依据；尽可能的详细掌握项目的风险点，为搬迁补偿协议内容的确定，形成单一权利主体提供依据。此外，申报人可以根据项目区域各类型房地产的分布特征与现时利用状况，为下一步更新改造策略选择和改造时序安排提供依据。
四、城市更新项目列入城市更新年度计划前律师尽职调查方式
律师尽职调查可以是通过权利人主动提供和律师前往相关职能部门收集核查相结合的方式，主要的调查单位包括规划国土局、户籍管理部门、查违办公室等。在尽调过程中，最好与申报人的相关工作人员协同，因城市更新项目历时久，周期长，所以对房地产按宗地进行系统编号并对现状采取拍照、摄像，按宗地整理尽职调查工作底稿，这样有利于做好尽职调查报告，也方便申报人建立项目电子信息，方便日后对拟改造片区房地产进行动态跟踪。
五、城市更新项目列入城市更新年度计划前律师尽职调查内容
（一）土地情况调查清单
1、《国有土地使用权证》、使用土地的征地文件，或其他有关政府批准用地的文件，或确权文件；
2、国有土地使用权出让合同及其附件，土地出让金缴付凭证；
3、国有土地使用权转让合同和土地转让金缴付凭证；
4、征用集体土地的协议以及土地管理部门的征地批准文件，土地出让金缴付凭证；
5、国有土地使用权租赁合同以及国有土地使用权证租赁登记证明；
6、其它对所使用的土地具有权益的法律文件；
7、土地抵押或其他性质的他项权益以及查封情况。
8、近期查丈图、地籍图；区域规划图件；历史上各期的普查、测绘查丈资料；地形图；征地图等。
（二）对房屋情况的调查清单
1、房屋所有权证；
2、没有领取房屋所有权证，该房屋所对应的工程规划文件，包括但不限于：立项批文、《建设用地规划许可证》及附件、《建设工程规划许可证》及附件、《建设项目施工许可证》及附件、《工程竣工验收证明备案表》等；
3、没有任何报建资料的，以罚代管的，合作建房合同或协议、集资建房合同或协议、购房合同或协议和购房款项支付凭证、收款收据等；
4、房屋抵押、出租、转让或投资入股以及查封情况；
5、房屋结构与层数、房屋用途及使用状况、房屋位置、房屋面积、房屋权属情况、房屋权属来源、房屋性质、违法、违章建筑的处理情况等；
6、特殊类型的不动产（如文物古迹、祠堂、坟墓等）。
（三）权利人情况的调查清单
1、权利人身份类型、户籍状况及户籍变动；
包括原村民、华侨及港澳台同胞、归侨、（迁入的）外迁户、（迁出的）外迁户、非户籍居民等类型的权利人的身份类型户籍。
2、权利人拥有的房地产情况；
3、权利人享受的特殊政策（如特殊困难补贴）；
4、各类型权利人的家庭经济状况：包括经济来源、收入水平等；
5、各类型权利人进行补偿意愿及诉求；
6、各类型权利人补偿方式、补偿安置标准、履行方式、安置地点意愿等。
（作者：马海燕律师）