我们所俗称的“小产权房”，是指在农村集体土地上建设的，未经政府履行土地征收或转让、规划、报建、验收及产权确认的房产。需要进行特别说明的是，农村集体经济组织成员在宅基地上合法兴建的农民房不在其列。此外，在深圳，有一个“历史遗留违法建筑”的概念，两者并不完全等同：“小产权房”不合法，但并不意味着一定违法，但违法建筑却首先是违法，情况相对比较复杂和多样，两者在范围上存在一定的交集和重叠。

伴随着改革开放和城市化进程，城市的急速膨胀与房地产发展的相对滞后，小产权房成为商品房的补充并广泛存在，这在全国呈现普遍态势。以深圳为例，据相关数据显示，小产权房与商品房的存量比达到了45%:55%。值得注意的是，小产权房问题，并不只是深圳特有，在全国同样广泛存在。小产权房何去何从，已经成为了社会普遍关注的热点和难点问题。

对于小产权房，从中央到地方，分析相关政策和具体规定，不难看出一种趋向，即从规劝引导到明令禁止再到全面整治。期间，不乏出现各种典型的案例。虽然不同时期的处理有所不同，但始终没有一种清晰的连贯的处理机制，也没有提出最终的解决办法。这里面有几个深层次的问题：其一，我国的土地二元制度。我国的土地制度是国有和集体所有，对于国有土地，国家可以出让、转让，也可以通过对集体土地的征收、征用实现土地流转，但是集体土地不能正常出让转让，虽然集体土地在土地出租、承包、作价入股、抵押、土地承包权和收益权分离等方面不断寻求突破，但自由转让始终是不可逾越的红线。其二，在农村城市化的快速进程中，城市急速发展和膨胀，城市人口急剧增长，我国房地产业发展不过三十年，还处在房地产发展的初级阶段，这种相对滞后，也客观上为小产权房的存在提供了空间。其三，小产权房在产生流程上未能纳入政府管理机制，实际上是不合法建筑，而要在终端确权上得到政府一步到位的解决，存在相当的难度。

然而，小产权房的问题已经成为了一个显著的社会问题，它不仅关乎民生，关乎法制，也关乎社会秩序。小产权房从流转、继承、纠纷、安全到权利确认等各个方面都客观存在并已经实际爆发出大量的现实和社会问题，亟需政府面对和解决，逃避和层面上的单一禁止或整治显然无法有效解决问题。小产权房的各类纠纷如何处理，能否纳入司法轨道？小产权房是否能转为商品房？早在2012年，深圳市中级人民法院就小产权房相关纠纷是否纳入司法管辖范围进行了课题研究，并尝试建立裁判规则，这是一个积极有益的探索和尝试，如能确立行之有效的规则并付诸实施，将在全国有示范和开创性的意义。2013年12月30日，深圳市政府出台了第261号令，即《〈深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定〉试点实施办法》，并于2014年4月1日起正式施行。针对外界对于该政策的关注，深圳市规划和国土资源委员会4月16日回应称：历史遗留违法建筑处理，不能理解为“小产权房”确权。但仔细品味和解读深圳关于历史遗留违法建筑近十几年的相关规定，我们还是能够发现一个积极的信号，那就是深圳作为改革开放的窗口和试验田，通过该实施办法的出台，崇本务实，开始真正面对小产权房这个棘手的问题，从历史遗留问题的角度切入，尝试对小产权房进行梳理和规范，并有条件的逐步确权。笔者认为，政府能够直面问题，进行广泛的调研和尽职调查，找出问题的根源，分门别类，构建规则，有条件的将小产权房纳入政府管理体制，是解决这一突出社会问题的有效办法。

                                                              （作者：杨林律师）