一、二手房交易涉税（费）税种及税率

二、国家、深圳关于二手房交易的税收政策说明

营业税：

（1）个人购买非普通住房不足5年内转让，全额缴纳营业税

（2）超过5年的非普通住房或不足5年的普通住房转让 ，按其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

（3）超过5年（含5年）的普通住房对外销售，免征营业税。

（4）直系亲属或配偶之间房地产赠与，免征营业税和个人所得税，其他房地产赠与，视同一般房地产买卖计征税费；接受由个人赠与的非购置不动产再销售的，全额计征营业税；

（5）法院强制执行，未办理第一手房地产证的，未提交税务部门免税证明的，全额计征营业税。

（6）法院强制执行涉及有多次转移行为而未经登记的，就最后两次转移行为按规定征收税费。

个人所得税：

（1）对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

（2）对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金。（注：2010年9月29日废止，财税[2010]94号文）

契税：

（1）对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员包括购房人、配偶以及未成年子女）唯一住房的，减半征收契税。

（2）对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。个人购买的普通住房，凡不符合上述规定的，不得享受上述优惠政策。

    此前表述为：契税按现行的标准予以收取。除土地、别墅、高级度假村按3％税率计征以外，普通住宅按1.5％计征，个人首套90平米以下普通住宅，减按1%征收。（财税[2008]137号，已于2010年9月29日废止）

土地增值税：

深圳市对个人转让普通标准住宅免征土地增值税。对个人转让别墅、度假村、酒店式公寓，凡居住超过5年以上的(含5年)免征土地增值税；居住满3年不满5年的，减半征收土地增值税。

三、二手房交易中常见逃税手段及法律风险分析

A、先付房款等房满5年再过户

这种“私订终身”避税是指买卖双方商量好房屋价格后，房主先将房产证交付买主，买主付清绝大部分房款后，房主交钥匙让买主住进房子。双方约定，等房龄满5年再去办理过户手续，以此规避税费。

法律风险：因为房产证还是原房主的，房主就可能通过挂失来注销原房产证，办理新证后，一房两卖，或者因欠债被法院查封等，都可能造成纠纷。等到过户时，房价也会出现变化，如果涨幅较大的话，房主宁愿赔偿违约金也不卖，买方只能重新选择房源

B、“阴阳合同”逃税法

“阴阳合同”逃税法是指在售房合同中，买卖双方协商后将房价填低些，缴税的税基就小，纳税额也会减少。

签订“阴阳合同”对买卖双方都存在风险，首先，使用“阴阳合同”对买房人再次交易不利。一旦买房人再次将房子转让时，将面临着两个问题：一是由于买入价低，房屋出售或抵押时估值也会相应降低；二是由于买入价低，再次卖出和买入价之间的差额就会比较大，再次缴税时也会相应多缴。对于买方还存在风险是，如果在过户前缴纳了房款，而卖方违约不卖，却只赔付房管局签订的合同中标示的价格，买方没有充分证据，会遭受大额损失。对卖方来说存在的风险是，买方很可能以在房管局备案的合同为要挟，在办理完过户手续后，要求卖方降低房屋出售价格。

C、公证交易不过户

市场上流行的公证避税，是买卖双方先通过合同或公证的形式进行买卖，但先不到房地产交易中心办理交易登记，待房产所有权满5年后，再办理过户手续，仅花少量的公证费，就可避免缴纳营业税和相关城市建设税及教育附加费。

    这种方法表面上看是合理避税，通过公证似乎也有了法律保护，但由于要等若干年后再正式过户，其间买卖双方产生纠纷的可能性极大。因为在我国的房地产法律、法规中，房产证是房屋所有权的惟一合法凭证，买卖双方一旦发生纠纷，此间房产证仍属卖方，买主可能吃大亏。

从法律上讲，即使双方公证了交易合同，而不到产权登记机关办理过户手续，在法律上仍不具备对抗第三人的法律效力。二手房交易如不过户，房屋产权还是属卖方的，如果卖方将房屋抵押，或二次销售，房屋的产权就会发生变化。因此房屋的权属问题仅仅经过公证，并不能避免风险。

D、假赠代替真买卖

所谓赠与避税，是指双方在私下进行买卖交易后，不到房地产交易中心办理过户手续，而是以赠与的方式变相交易。 这种方式实际上是钻了法律空子，也给消费者带来了一定的风险。买卖双方签订的赠与协议虽然具有一定法律效益，但由于该交易实际上是二手房买卖，法律规定当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记，但如果双方没有去办理房屋转移登记，买方没有取得合法的房屋权属证书，一旦双方发生了利益纠纷，买方权利将得不到保障，最后给消费者带来损失。如果卖主将房子抵押出去，同时又将房子以赠与的形式卖出，这样三方会形成很复杂的法律关系，买主的利益将会受到严重侵害。

另外，赠与卖房存在相当大的法律风险，出现问题时买房人往往要吃“哑巴亏”。这是由于我国《合同法》中规定，“赠与的财产有瑕疵，赠与人不承担责任”，也就是说，买方拿到房产后如果发生了质量问题，在法律上不受保护，很难要求房主赔偿。此外，买家还要承担赠与人撤销赠与和不履行赠与义务的风险，而且如果私下交易被拆穿，双方都要负法律责任，补缴税款与罚款，这对双方来说都得不偿失。

E、以租金作定金

“以租金作定金”，即在对房产证办证时间不超过5年的二手房进行交易时，买方通过与卖方约定，先一次性付与卖方一笔租金，作为买房的定金；待卖方的房产证领证时间超过5年，再办理手续，将产权过户给买方。这种双方都能获益的交易方式，直接减少了营业税支出，看起来很划算。

        买卖双方虽然签订了两份合同，因没有办理产权过户手续，其作用仍和“租房”无异。“租期”内卖方如将房屋抵押或另售，买主仍将毫无办法。只要房屋没办过户，房屋产权仍属卖方，买家无法处置房产，卖方仍可随意处置，如果到时卖方不协助办过户或者死亡、失踪，买方也会很麻烦。     

                      
                          广东卓建律师事务所   吕红兵律师整理