[前言] 2007年下半年开始，楼市进入了急剧增长之后的调整期。国家在涉及房产交易的相关环节制定并出台了一些规定和政策，政府加大保障性住房和廉租房的供应，银行对购房信贷的放缓和控制，而市场本身要受到经济发展和供求关系的必然制约，加上楼市投资渐趋理性，除少部分地区外，全国房价均出现不同程度的下降。统计数据表明，北京每平方米商品房的平均降幅约人民币3000元，同一指数，上海约为2000元，而深圳特区，与2007年最高点相比，均价降幅逾人民币6000元。房地产价格的下降和调整，导致部分房产的交易价值低于购买价，从而成为“负资产”。在一些分期开发的楼盘中，出现二期精装修的房价比一期毛坯房还要低的状况。而负资产也引发了银行还贷压力的问题，部分业主开始断供。与此同时，报纸、电视、房产杂志等平面媒体及互联网关于“负资产”、“还贷压力”、“差价补偿”、“退房”等话题的投诉和讨论如火如荼，所持观点也莫衷一是。

2009年开始，国家不断继续深入加强对房地产的宏观调控，国十条、限购、限价、限贷等一系列调控政策出台，加大保障房的建设力度，平抑物价，各地也纷纷出台落实调控的措施，截至2011年10月31日，全国四十个调控城市已经出现了不同程度的房价同比与环比下降，多家跨界企业推出房地产行业，以七巨头为代表的房地产行业开始降价销售，上海龙头房企开始降价，又引发了新一轮的业主维权和争议。

严格来讲，无论是楼市“负资产”，还是房价下跌或降价，都是是典型的市场经济现象，是多方因素综合导致的结果。在这一结果的酿造过程中，房地产业的固定资产投资与利益驱动、开发商的投资定位和宣传、购房者的自我判断和购买行为、经济发展水平对于房价的终极制约、国家所采取的针对性宏观调控以及供求关系的市场经济规律均发挥了不同程度的作用。笔者作为从事房地产法律实务工作多年的专业律师，对于经济问题不便班门弄斧，但对于“降价”、“退房”、“差价补偿”等相关话题争论，希望能以客观的态度，从法律的视角审慎考量，以辨是非分明。

商品房买卖的法律关系是基础和前提

以上争论的焦点其实基于一个前提，即是商品房买卖法律关系。商品房买卖法律关系的基本主体为买卖双方，即房地产开发商与购房者；涉及贷款，银行为关联主体；涉及政策调整和法律法规规定的制定，国家和政府为关联主体。就商品房买卖合同而言，买卖双方皆为自愿，无强迫欺诈，无违反法律法规之禁止性规定，合同的约定对于双方均有法律约束力，合同权利义务由双方享有和履行，基于合同所产生的后果和责任也只能由合同主体来承担。

银行是借贷法律关系的主体，但却不是商品房买卖法律关系的主体，银行的责任在于资产管理，简单来说就是贷款的发放与回收，其风险则是资产保值增值还是流失亏空。国家和政府更不是商品房买卖法律关系的主体，作为社会的管理者，运用行政手段对经济进行宏观调控，古今中外比比皆是，不仅是其履行职责的本能，更是经济平稳发展、社会稳定和平衡和谐的必要。因此，国家和政府不可能为开发商或者购房者承担房价下跌的后果和责任。银行可能会受到关联影响，但其并非合同主体，同样不可能对这一后果承担责任。

商品房买卖不适用民法的“情势变更”

所谓情势变更，是指在合同成立后履行完毕前，因不可归责于双方当事人的原因而发生情事变更，致使继续维持该合同效力对于受影响的一方显失公平，从而允许其变更或解除合同。国外民法早已确立这一制度，但我国法律并未明确规定“情势变更”原则。虽然如此，在合同法律实践中，却逐步认可了情势变更对于合同所产生的影响。然而，由于情势变更是基于维护社会实质正义的衡平立场，允许法律凌驾于合同当事人的自主意识之上，出于防止合同当事人于缔约时无法预料或控制的社会变故，而获取不当利益或遭受意外损失的明显违反一般社会公正观念的情况发生，主动介入和干预合同关系，因此，其有严格的适用条件：一是合同订立时不可预见；二是情势变更事实的出现不可归责于双方；三是事实的出现使合同的履行显失公平；四是有客观事实；五是该事实须发生于合同成立后履行终结前，五者缺一不可。

在商品房买卖的法律关系中，房价的上涨或下跌并非双方不能预料，且房价上涨或下跌受影响的并不是开发商或购房者某一方，而是双方均会受影响，在两者之间，并不会出现合同履行期间显失公平的情况。因此，对于商品房买卖的价格变化来说，是不适用情势变更原则的，合同的责任和后果只能由双方承担。房价的上涨与下跌，主要受制于市场供求关系的对比和变化，开发商基于市场变化采取降价策略，不过是正常的供求关系的反映。而所谓的差价补偿、退房均是针对开发商，如果支持购房者的主张，那势必将会造成开发商遭受明显的不公平后果，从而显失公平。而有人主张用不可抗力来保护合同中的某一方，与适用情势变更是同样道理，一样是不能成立的。更何况，不可抗力有严格的适用情形和范围，不可随意扩展和延伸。

市场经济呼唤诚实信用

诚实信用是民法中的基本原则，简称诚信原则，即人们在市场活动中讲究信用，恪守诺言，诚实不欺，在不损害他人利益的前提下追求自己的利益。诚实信用恪守诺言，是一项古老的伦理道德标准。

我国《民法通则》第4条规定：“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。”民法中的诚实信用原则即要求民事主体从事民事活动时，应当诚实、守信用、正当行使权利和履行义务，其内容具体体现为：（1）任何当事人要对他人和广大消费者诚实不欺，恪守诺言，讲究信用；（2）当事人应依善意的方式行使权利，在获得利益的同时，充分尊重他人的利益和社会利益，不滥用权利加害他人。

诚实信用原则实际上是为了规范权利与义务，防止权利滥用，其目标在于平衡利益冲突、维护市场经济秩序及促进公平与效率。诚实信用原则的立法目的，在于反对一切非道德的、不正当的行为，维护商品经济和市民社会生活的正常秩序和安全。从根源上说，它是为了实现利益衡平的价值追求——正义。

因此，从商品房买卖的角度而言，无论是开发商，还是购房者，都应该遵诚守信，已经成立和有效的合同应得到法律的保护，双方的合同权利应得到维护和支持，双方的义务应切实履行。买卖行为的后果，应由双方自行承担。

综上所述，意思表示决定行为，行为产生后果，而后果理应承担。在市场经济运行中的开发商、购房者，只能自负其责，而不能迁罪于他方。借用股票证券期货市场的一句经典行话，“入市有风险，投资须谨慎”，其实早已昭示了房地产买卖的投资风险。

 —— 杨林律师